孚道说法│借名买房,如何避坑?

时间: 2019-08-13      点击数: 443

        

  孚道小贴士

  如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话,那么实际产权人要和名义产权人签好协议,以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款,并保留好付款单据。日后如发生纠纷,实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。

  借名买房,即购房者因自身原因,借用他人的名义来购买房屋,购房款项由购房者自己支付,而房屋登记在他人名下的一种形式。实际购房人一般称之为“借名人”,登记购房人一般称为“出名人”。由于我国对于不动产实行统一登记制度,借名买房之下,就出现“实际产权人”与名义产权人分离,这就使借名买房行为在实践中存在许多争议。

  一、借名买房的原因

  生活中借名买房现象现已经屡见不鲜,总的来看主要有以的原因:一是为了规避法律、政策,如规避房屋限购令政策;规避限贷令以及其他贷款障碍;简便手续、减少税费;二是争享特定购房优惠;三是隐藏真实的财产信息。

  二、借名买房中借名人面临的风险

  借名买房在实务中形式多种多样,借名买房看似是一种能够规避法律限制的变通做法,能够获取眼前利益,但实际上暗藏着许多意想不到的风险,最后还可能会竹篮打水一场空,钱、房两失。

  1、借名购买经济适用房等政策性房屋的,常常因为名义产权人反悔,导致出资人无法取得房屋产权;

  2、借名购买普通商品房的,登记购房人反悔不承认借名买房之事或者主张房屋是其购买,购房款是其向借名人的借款;登记购房人死亡,其继承人不了解借名之事,不承认借名之事;

  3、出名人不配合实际购房人办理房屋过户,或者无法过户给实际购房人;

  4、第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议,否认借名买房的事实,要求确认该房产为夫妻共同财产;

  5、房产被名义购房人转让或抵押,或者被法院强制执行。

  三、借名买房中出名人面临的风险

  借名买房的风险不仅存在于借名人身上,出名人在出借购房名额时也应慎重,一不小心则可能背负巨额债务。因为借名人占用自己的购房指标后,出名人首套房的首付款的支付比例、银行贷款的利率标准、税收等优惠政策已被征用,日后出名人自己要购买房屋时,则属于第二套房,相比于购买首套房,成本都会增加。另外,如果借名人贷款买房,需要以出名人的名义向银行按揭贷款,若借名人不按约还款,根据合同相对性原则,逾期还款的违约责任需要由出名人承担。

  四、借名买房签订的合同效力问题

  目前我国实行的房屋限购政策使得“借名买房”行为盛行,那么,为规避限购政策而借名买房签订的合同是否有效呢?

  借名买房协议具有一般的合同约束力,应认定为有效合同。在一般的商品房买卖过程中,如出现实际购房人不具有购房资格而签订代持协议的情况下,由于不存在欺诈、胁迫等手段,不损害国家、他人或公共利益,不属于基于非法目的,亦不违反法律、行政法规等强制性规定,仅仅违反了当地限购政策的,因其不具备法定的无效事由,应认定合同有效。同时,若此时实际购房者具备了产权过户转移登记现实条件,则可要求出名人将房屋登记变更至自己名下,但不能直接要求法院确认该房屋的所有权归借名人。因为借名人与出名人之间关于房屋所有权归属的约定,违背了物权变动的法定原则,该约定不具有物权法上的效力。借名人在这种情形下的法律身份是真实债权人,而非真实物权人,故其提起物权确认的请求就因依据不足而不应得到支持。在司法实践中,法院判决也是如此,如2017年9月12日广东省高级人民法院向全省各级人民法院印发了《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法[2017]191号】第二十八条规定“借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的可予支持,但房屋在限购范围内借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。”反之,若实际购房者仍然不具备购房资格,法院一般会判定解除该代持协议。

  需要特别注意的是,上述情况仅针对商品房。对于经济适用房而言,由于其是国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难而提供的政策性住房,一般对购房者会的户籍及社保缴纳的年限有硬性要求。此类因自身不符合相应户籍要求及社保缴纳年限规定而无购房资格的人,以他人名义购买经济适用房的行为,一定程度上损害了社会公共利益。因此,通常情况下对于借名购买经济适用房协议的效力则以确认无效为原则。

  五、限购政策下借名买房的风险防范

  在前述代持协议有效且能够履行的前提下,如何进一步规避以上房屋代持的法律风险,就成了急需讨论和明确的问题。为避免不必要的纠纷,建议采取以下几种防范措施,以规避风险:

  (一)如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话,那么实际产权人要和名义产权人签好协议,以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人,明确约定产权的真正归属,并约定代持者擅自处置财产给产权人,即实际购房者造成损失的赔偿责任,并寻求第三方的公证或见证以增加证明效力。因实际购房者一般会与自己信任的人,如好友,近亲属等人签署代持协议,若无第三方的证明,则可能会被认定是代持人为逃避法律责任与实际购房者相互串通,代持协议系为对抗诉讼特意签订的。因此单凭一纸代持协议,是无法充分证明代持关系的存在的。

  (二)实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款,购房款的支付凭证,建议资金流转不要通过支付现金,尽量选择银行转账或柜台存款的方式进行。同时,可以在转账的同时备注上钱款用途,如“购房首付款”、“购房定金”等。

  若涉及到贷款,实际购房者应与代持人在协议中明确约定,由实际购房者控制用于扣划贷款的银行卡,按月往银行卡内存入按揭款,并保留相关的转账明细。

  (三)购房过程中产生的票据、合同、资金凭证以及房产证原件均应由实际购房者进行保管,避免代持人用以欺骗善意第三人。

  (四)由代持人将该房地产抵押给实际购房人也是一种很好的风险规避方法。


【 打印本页 】  【 点击返回 】

Copyright 2005-2015 广东孚道律师事务所 未经授权请勿转载     建站单位: 腾宁科技 最优网络