孚道说法丨广东省2019年度房屋买卖合同纠纷案件大数据报告

时间: 2020-04-20      点击数: 341

        

来源:孚道律师 袁芦生 王艺彬

  广东孚道律师事务所民商事诉讼专业团队致力于为客户提供更专业更精准的民商事律师代理服务,通过对广东省内2019年度房屋买卖合同纠纷案件的梳理和分析,多维度展示房屋买卖合同纠纷案件大数据统计结果以飨读者。

  本次检索获取了广东省房屋买卖合同纠纷自2019年1月1日至2019年12月31日共33153篇裁判文书(其中判决共18603件,占比56.11%;裁定共12521件,占比37.77%;调解共2029件,占比6.12%)。

  一、案件数量分析

  房屋买卖合同纠纷月度数量统计
  从上图可以看出2019年广东省房屋买卖合同纠纷案例月度数量的变化趋势,其中1、2、10、11、12月的数量相对其他月份明显较少,但均维持在1500件以上。1、2月份数量少的原因主要是春节期间放假时间长,法院工作时间较短,且按例法院需要先结前年的案子,一般落款为前年年底。10、11、12月份数量少的原因主要是裁判文书公开滞后性的影响,截至数据采集之日尚有部分裁判文书没有上传网站。

  二、案由分布
  从上图可以看到,除了部分没有分类的案由外,排名前五的案由分别是商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷、商品房预约合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷、农村房屋买卖合同纠纷。

  商品房预售合同在实践中占比高,法律关系复杂,涉及主体广泛,交易环节多,交易风险比现房买卖大,且商品房开发中开发商的义务多且履行期限长,而市场经济中不可预期的因素较多,造成商品房开发、预售涉及到诸多不确定因素等原因,而开发商对市场经济的风险缺乏预警意识和防范措施,导致开发商难以完全履行合同约定的义务,而业主的维权意识也在不断增强,故案件纠纷多以商品房预售合同纠纷为主。

  三、行业分布
  从上图可以看到,房屋买卖合同纠纷当前的行业分布主要集中在房地产业、租赁和商务服务业、批发和零售业、金融业、制造业。

  纠纷案例数量越大,说明该行业企业法律风险越大,在经营过程中越容易“踩雷”,应当特别注意加强法律风险防控。

  四、程序分类
  从上图可以看出,一审案件有17675件,占比53.31%;二审案件有9909件,占比29.89%;再审案件有1041件,占比3.14%。相对于其他案由的纠纷(同等条件下金融借款合同纠纷一审结案率为71.9%,民间借贷纠纷为63.63%,房屋租赁合同为60.01%),房屋买卖合同纠纷的一审结案率较低,上诉率较高,说明房地产商与业主之间的纠纷大,难以在一审中得到解决。这也提高了律师代理的难度,对律师的专业要求和行业熟悉度要求较高。

  五、裁判结果

  二审裁判结果
  通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到,维持原判的有5953件,占比为60.08%;撤回上诉的有1642件,占比为16.57%;改判的有1304件,占比为13.16%。维持原判的比例大,说明一审非常重要,专业律师越早介入对当事人越有利,在一审中就确定好诉讼地位和诉讼优势,避免通过二审程序来救济。

  再审裁判结果
  通过对再审裁判结果的可视化分析可以看到,维持原判的有804件,占比为77.23%;改判的有96件,占比为9.22%。这说明房屋买卖合同案件走到再审,改判几率低,翻案困难,但是一旦到了再审必须抓住机会争取权利,而越早委托律师介入案件显得尤为重要。

  六、标的额
  通过对标的额的可视化分析可以看到,标的额为50万元以下的案件数量最多,有18146件,50万元至100万元的案件有1394件,100万元至500万元的案件有1243件,500万元至1000万元的案件有108件,1千万元至2千万元的案件有45件。

  七、审理期限
  通过对审理期限的可视化分析可以看到,当前条件下的审理时间更多处在31-90天的区间内,平均时间为106天。

  八、受理法院
  通过上图可以看出,审理房屋买卖合同纠纷案件最多的法院分别为广州市中级人民法院、中山市中级人民法院、中山市第一人民法院。中山法院受理案件多的原因主要是深中通道等项目的影响,导致中山的房价一路上涨,短时间内房价波动大,买家和卖家的违约风险飙升,加上很多开发商在巨大经济利益的驱动下,虚假宣传、一房多卖,纠纷随之而来,所以中山法院受理的该类型案件很多是系列案,即同一个开发商做被告,涉及同一个楼盘。所以根据上图,位于广州、中山、惠州和东莞等地区的业主、开发商和中介在缔约过程中应该更加审慎,缔约前咨询律师的专业意见进行风险防范。

  九、律师参与
  从上图可以看出,房屋买卖合同纠纷案件律师介入的数量比较多,占了71.86%,说明广东的企业和公民法制观念提升很大,重视委托律师,这也为律师开展工作提供了便利与支持。这也从另一方面表明,房地产开发商拥有较强的法律顾问团队和诉讼团队,所以公民作为买受人签订房屋买卖合同时,要擦亮眼睛,审慎缔约,尽量咨询专业律师意见或者邀请专业律师见证,避免落入合同陷阱,不要等到诉讼阶段才想到委托律师,那时在证据收集方面会非常被动,诉讼的成本也随之增加。

  十、裁判要旨分析

  (一)逾期交房案件

  1、交房条件问题。竣工验收是房屋交付使用的必经环节,建设工程经竣工验收合格后,始具备交付使用的条件。我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表,即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。

  2、违约金数额问题。因出卖人原因导致房屋未能按时交付的,出卖人将承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”违约金的数额计算应当根据合同约定,再根据当事人的请求按上述情形予以调整。

  (二)逾期付款案件

  1、商品房买卖合同有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方式的,按约定,但当事人可以根据第一百一十四条的规定,向法院申请调整违约金数额。

  2、商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

  (三)逾期办证案件

  1、出卖人逾期办证属于出卖人迟延履行合同义务,导致承担违约责任类型的案件,法院在裁判过程中引用《合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第六十条对出卖人的违约责任范围进行确定。

  2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定和公平原则,在涉案商品房买卖合同关于逾期办证的违约责任条款有失公允、出卖人单方严重违约的情况下,依当事人的申请,调整违约金的计算方式为按已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

  (四)房屋质量问题案件

  1、带装修的房屋买卖中,买受人提出房屋存在质量问题,诉请主张解除合同的,法院会根据事实判定是房屋主体结构问题还是装修质量问题,以及依申请对该质量问题是否影响正常居住使用进行鉴定。

  2、如房屋的质量问题尚不满足合同解除条件,法院一般会裁判出卖人承担保修、维修义务、损害赔偿等违约责任。

  说明:本大数据报告基于中国裁判文书网进行数据整理与分析,由于数据样本可能存在误差及分析能力受限等原因,报告中的分析结论可能存在片面或者误差等情况,仅供客户进行参考。该分析结论不代表本所律师对于某具体案件的法律意见,具体案件的处理须咨询律师寻求有针对性的专业意见。


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