孚道说法丨商业租赁合同中,名义承租方与实际使用人的责任承担

时间: 2020-10-27      点击数: 185

        

来源:孚道律师 黄丹阳
  【前言】

  商业租赁合同中签约承租方和实际使用人不同,可能会出现以下情形:公司设立过程中,股东以设立公司为目的而以其个人名义签署租赁合同,后公司设立并由公司作为实际使用人履行租赁合同;公司已设立,但股东以其个人名义与出租方签订租赁合同,而公司为实际使用人。上述两种情形,当承租方发生违约情形时,责任如何承担?

  【案例】

  2016年4月11日,灿灿公司(甲方、出租方)与梁某(乙方)签订《租赁合同》,合同约定灿灿公司同意将其拥有的广州市某商业中心某单元出租给梁某用来经营体育公司,梁某为该体育公司股东之一。由于该出租物业拖欠租金,灿灿公司于2019年5月2日向体育公司、梁某发出《违约处理告知函》。

  该体育公司为有限责任公司(自然人投资或控股),成立日期为2016年5月12日,梁某和体育公司的其他股东均有向灿灿公司支付过租金,但未曾以体育公司的公账账号向灿灿公司转账过租金。根据2019年5月15日和2019年6月11日体育公司向灿灿公司发出的两份函件显示,体育公司已明确其同意清偿2019年1月至7月的租金,法院认为该意思表示属债的加入,对体育公司具有法律约束力,因此,灿灿公司要求体育公司承担租金的连带清偿责任合法有理,法院予以支持。

  【分析】

  一、公司设立过程中,发起人(股东)以个人名义对外签订租赁合同之责任承担

  根据我国《公司法司法解释三》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,合同相对人请求该发起人承担合同责任的,人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认,或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务,合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持。”另外,根据《公司法司法解释三》第一条“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人,应当认定为公司的发起人,包括有限责任公司设立时的股东。”即发起人的认定标准是履行公司设立职责+签署章程+认购出资或股份。

  在商业租赁合同纠纷中,若发起人为设立公司而签署租赁合同,供成立后的公司使用的,出租人可以选择请求签订租赁合同的发起人,即签约承租人承担责任,这符合合同的相对性原理;若成立后的公司作为房屋实际使用人,实际享有和履行了租赁合同的权利义务的,出租人也可以选择请求实际使用人承担违约责任。司法实践中对于签约承租人、实际使用人承担责任的具体处理规则存在不一致的情形。分以下两种情形:

  (1)仅租赁合同的签约承租人承担责任,实际使用人不承担责任

  这种情况是无证据证明租赁合同项下的义务转移至实际使用人的,或者实际使用人与合同的签约承租人存在其他法律关系,那么根据合同相对性原理,法院认定签订合同一方为房屋的承租人,应向出租人承担违约责任。实际使用人因与出租人不存在租赁关系,不承担违约责任。

  (2)实际使用人和签约承租人一起承担责任

  当签约承租人与出租人签订了租赁合同后,由实际使用人独立行使租赁合同项下的全部权利和义务,法院认定实际使用人为租赁房屋的实际承租人,应承担相应的违约责任。但是,作为租赁合同的签约方,虽未实际履行合同,但也未与出租人解除租赁合同,法院认定签约承租人对出租人的损失存在过错,也需要承担责任。实际使用人与签约承租人构成并存的债务承担。实际使用人实际占有并使用了租赁房屋,且交纳了租金,属于实际履行了合同项下义务,因此认定实际使用人为出租人与签约承租人之间的债务加入,与签约承租人一起对出租人的债务承担连带责任。

  二、公司设立后,股东以个人名义对外签订租赁合同之责任承担

  在公司设立后,因公司经营需要,本应以公司名义与出租方签订租赁合同,但股东以其个人名义与出租方签订租赁合同。租赁合同签订时,股东与公司不存在委托代理的关系,或者存在委托代理关系但出租方不知,而后又以公司作为实际履约方履行租赁合同项下的权利义务。这种情况下,当承租方发生违约事项时,根据合同相对性及出于保护交易安全和稳定的目的,出租方可要求作为合同签约方的股东承担违约责任,也可以要求合同签约人和实际使用人共同承担违约责任。

  【总结】

  在商业租赁合同中签约承租人和实际使用人不是同一主体的情况下,当承租方发生违约情形时,根据合同相对性原理,签约承租人承担责任是原则。若事实上是由另一主体即实际使用人履行该租赁合同,出租方可依据“债务加入”的原理,请求实际使用人承担连带责任。


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