来源：孚道律师 余柳

近年来，随着私家车数量不断增多，小区车位、车库规划不足的问题越来越凸显。有的开发商将车位、车库高价出售给小区业主外的第三人，有的小区开发商公示车位、车库只售不租。小区车位、车库是否可以出售给非小区业主，其中是否蕴含法律风险？本文将结合《民法典》及相关法律法规进行分析。

《民法典》实施之前，《物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。《民法典》将该条文分为第二百七十五条、第二百七十六条两条，内容不变。

而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例；第六条规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位”。

《物业管理条例》并无对车位、车库转让作出限制规定。

结合前述法条可知，为规范建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的使用，最大程度保障业主对车位、车库的需要，小区车位、车库应当首先满足全体业主的需要，建设单位有义务按照规划配置比例将车位、车库处分给业主。如开发商未按规划配置比例将车位、车库处分给个别业主或出售给小区业主之外的人，即违反了“应当首先满足业主需要”的规定，侵犯了其他业主购买或租赁车位、车库的权利，其他业主可以请求确认开发商的处分行为无效并要求开发商承担违约责任。对于小区车位、车库满足业主需求外仍有盈余的情况，现行法律、行政法规及相关司法解释未作规定。由于各地实际情况不一，各省、市均通过更详尽的地方性法规予以限制。

广东省《物业管理条例》第五十四条规定，“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月......拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库”。