来源：孚道律师 黄锋 钟育真
【案情回顾】
2013年10月23日，陈某与物业公司签订《物业服务协议》，约定陈某自商品房买卖合同约定的物业交付之日，即2013年11月23日起，无论是否居住均应全额缴纳物业服务费。同日，开发商向陈某发出一份《收楼通知书》，该《收楼通知书》载明“该商品房可按《商品房买卖合同》于2013年11月23日交付给阁下，请阁下带齐有关资料前来办理相关手续。”然而，在收楼验楼过程中，陈某发现该商品房存在墙面文化石大面积脱落等质量问题而拒绝收楼。后经开发商多次维修，买卖双方于2015年1月28日正式办理交楼手续。事后，陈某因与物业公司、开发商对实际收楼前即2013年12月至2015年1月期间的物业服务费承担问题产生争议，遂诉至法院要求物业公司返还2013年12月至2015年1月期间的物业费。
法院认为涉案房屋未能交付的原因在于开发商未适当履行其交付义务，故认定陈某应从2015年2月起缴纳物业服务费，在此前的物业服务费不应由其缴纳，物业公司应予以返还。
【律师分析】
对于大多数中国人来说，房子是家的象征，忙碌半生，只为能购买到一处心仪的房子。然而，在签订房屋买卖合同至成功入住的整个过程中，购房者难免要经历大大小小的坎坷。其中，不少业主在办理好繁琐的网签及贷款手续后，因自身时间安排、银行贷款放款延迟、房屋存在质量问题等种种原因而未能按照《收楼通知书》上载明的时间办理收楼手续。但无论是何时实际收楼，大多数物业公司都会告知业主需从《收楼通知书》上载明的交付时间起计付物业服务费。不少业主质疑其在实际收楼前并未入住房屋，并未享受过物业服务，故实际收楼前的物业服务费不应由其来承担。那么在司法实务中，业主是否需承担实际收楼前的物业服务费？应按以下几种情形区分（注意：本篇文章中讨论的实际收楼前是指办理正式的收楼手续前）：
1、因自身原因迟延收楼
因业主与物业公司签署的《物业服务协议》系双方真实的意思表示，只要其中条款未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同都是依法成立、合法有效的，双方当事人均应恪守履行。物业公司已经按照协议约定提供了物业服务，业主也理应依约办理收楼手续及缴纳物业服务费，因自身原因迟延收楼并不能免除其缴纳物业管理费的义务。故对于业主因自身原因迟延收楼的，仍应按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费。
2、因房屋存在质量问题而迟延收楼
正如前述案例，如果在验楼收楼过程中发现房屋不符合住宅质量标准或存在影响入住的质量问题，应视为房屋尚未具备商品房买卖合同约定的交付条件，业主有权拒绝收楼。根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故而，业主无需承担实际收楼前的物业服务费。
但需注意，如果已办理了收楼手续（如签署了《收楼确认书》），即使房屋仍存在质量问题，也不能以此为由拒付物业费。因为司法实务中普遍认为办理了收楼手续后，业主已实际取得房屋的使用权并享受了物业服务，至于房屋仍存在质量问题导致无法实际入住，从而给其造成了物业服务费、公摊水电费等损失的，根据合同相对性，应属于其与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，故业主以此为由抗辩拒付物业费理据不足，法院一般不予支持。
3、因银行贷款放款迟延导致迟延收楼
因银行贷款的审批程序极其繁琐，从向银行递交贷款申请到贷款放款经常需耗时大半年以上的时间，故现实生活中不少业主会遇到已经收到《收楼通知书》但银行贷款却仍未放款的情况。但因大部分《收楼通知书》上都会清晰载明“若未能依约交清全部楼款（包括按揭贷款等），XX公司有权依约暂不予办理收楼手续”，故业主无法按照《收楼通知书》上载明的收楼时间办理收楼手续。在此种情况下，迟延收楼是因银行贷款放款迟延及开发商要求需在付清全款后才予交付房屋等多重因素导致的，故不能将迟延收楼的原因归责于业主一方。法院一般会酌定房屋的交付时间视为在涉案房款全部付清之日加上一定合理的收楼时间，而业主则应从该房屋视为交付之日起缴纳物业管理费。
综上，对于业主是否需承担实际收楼前的物业服务费这一问题不能简单地一概而论，要具体结合迟延收楼的原因来进行分析。在司法实务中，一般来说，如非因自身原因无正当理由拒绝办理收楼手续，在实际收楼（即办理正式收楼手续）前都是无需承担物业服务费的。在此，建议广大业主尽量按照收楼通知书上载明的收楼时间依约前往验楼收楼。如在验楼收楼过程中发现房屋存在质量问题、物业公司拒绝交付等无法收楼的情形，要注意留存好验楼登记表、聊天记录、照片等相关证据，待问题都解决后再办理正式的收楼手续。
【相关法律规定】
1、《物业管理条例》第四十一条
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
2、《广东省物业管理条例》第四十一条
物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。
物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
3、《中山市物业服务收费管理办法》第十二条
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
已出售的物业，自交付业主之日起，物业管理企业可向业主收取全额管理费用。
2021/04/14 
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