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孚道说法丨抵押权预告登记是否享有房屋的优先受偿权

2021/04/29
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来源:孚道律师 袁芦生、刘艳华

【案情简介】

小明因购置新房资金不足向银行申请房屋抵押贷款,经银行审核批准,2017年3月28日与小明签订了《个人购房抵押借款(保证)合同》,合同中约定了贷款利率、罚息的计收标准,以及相关的违约责任和提前收贷约定。另,在合同中小明以其名下位于某花园的房子作为抵押,而房地产公司作为阶段性担保人,保证期间至小明办妥房屋所有权登记和抵押权登记手续,并将该正本交由银行收执为止。因其抵押的房屋没有完成竣工验收,2017年4月1日银行与小明办理抵押权预告登记。
小明于2020年10月22日开始逾期,银行经多次催收无果后,遂向法院提起诉讼,请求判令小明偿还欠款本息、违约金,判令房地产公司承担连带清偿责任及判令银行对小明名下某花园的房子享有优先受偿权。

【法院审理】

根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定:“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效”。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,银行作为房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记,对优先受偿权不予支持。银行享有要求小明协助办理抵押权登记手续的请求权。银行可在小明办理不动产正式抵押登记后,另行要求实现优先受偿权。

【律师建议】

预告登记,是为了保全将来的实现物权、债权的请求权而进行提前登记。在本案中,银行办理的抵押权预告登记,实质是办理抵押权登记手续的请求权,而并非真正意义上的抵押权,不享有房屋的优先受偿权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》的有关规定,当事人抵押权预告登记,预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿,法院不予支持;如有证据证明已经办理房屋所有权的首次登记,且不存在预告登记失效的,人民法院予以支持。为防止债务人未能履行债务或不按约定办理抵押权登记手续,开发商需要作为阶段性担保人,协助债务人办妥房屋所有权登记和抵押权登记手续。这是债权能得以清偿的有效途径之一,也能够保障债权人的合法权益。如果预告登记权利人未及时办理抵押登记手续,对房屋不享有优先受偿权,只能作为普通债权进行清偿。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》规定:“抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记,债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的,人民法院不予支持”,因此在签订相关的抵押合同后,要及时办理抵押权登记。

【相关规定】

《中华人民共和国民法典》

第二百二十一条:“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效”

第四百零二条:“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》

第四十六条:“不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续,债权人请求抵押人办理抵押登记手续的,人民法院应予支持。
抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记,债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的,人民法院不予支持;但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等,债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的,人民法院依法予以支持。因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记,债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的,人民法院依法予以支持,但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。”

第五十二条:“当事人办理抵押预告登记后,预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿,经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形,导致不具备办理抵押登记条件的,人民法院不予支持;经审查已经办理建筑物所有权首次登记,且不存在预告登记失效等情形的,人民法院应予支持,并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。   

当事人办理了抵押预告登记,抵押人破产,经审查抵押财产属于破产财产,预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的,人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持,但是在人民法院受理破产申请前一年内,债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。”