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孚道说法丨违反限购政策签订的购房合同效力及责任认定简析

2021/10/22
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来源:孚道律师 王艺彬
【案情回顾】

在笔者办理的一个案件中,王某与开发商A房地产公司于2019年签订《商品房买卖合同》,购买位于中山市三乡镇的一套商品房,王某依约支付了首期购房款二十万元,未办理网签备案手续。由于王某的户籍地及工作单位均在广东省珠海市,并未在中山市工作及购买社保,根据2017年3月26日中山市人民政府办公室发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,王某不具备在中山购房的资格,因此无法继续履行《商品房买卖合同》。王某委托律师在2020年3月向A房地产公司发出律师函,要求解除购房合同及返还已付购房款。因双方无法协商一致,王某依据合同仲裁条款向广州仲裁委员会申请仲裁。

【焦点分析】

一、关于购房合同效力的认定

王某与A房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示。中山市《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》规定:“(一)实行限购政策。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的,允许购买1套新建商品住房……非本市户籍居民家庭不得通过提供补缴个人所得税证明或社会保险证明购买新建商品住房。”虽然王某在签订合同时不具备在中山市购买商品房的资格(王某不具备中山市户籍,签订合同前也未在中山市连续半年缴纳个人所得税或社会保险),但中山市的限购政策并非法律、行政法规的强制性规定,双方违反中山市的限购政策不构成合同无效的法定事由,故涉案《商品房买卖合同》合法有效,对双方均具有法律约束力。

二、关于合同的解除及责任的认定

王某与A房地产公司在签订《商品房买卖合同》前,还签订了《认购书》《中山限购限贷政策须知》及承诺书等材料。从上述签署的材料内容可知,双方在协商商品房交易时,已经考虑到王某是否具备购房资格这一因素,且双方均知悉中山市对非本市户籍的购房者有相应的限购政策。A房地产公司作为专业的房地产公司,其工作人员应该熟知中山市的购房政策和购房流程,至少具备对购房资格证明材料(户口簿、社保证明、纳税证明等)形式上的审查义务,但A房地产公司既未要求王某提交上述证明材料,亦未尽到形式审查义务。另中山市限购政策明确规定“非本市户籍居民家庭不得通过提供补缴个人所得税证明或社会保险证明购买新建商品住房。”王某即使可以在缴纳个税或购买社保后再签订网签合同,但双方规避中山市限购政策的意图明显,有违诚实信用原则,且合同因王某不具备购房资格而无法继续履行的风险极大。因此,王某和A房地产公司对于合同无法继续履行均具有过错,王某有权解除合同,并要求A房地产公司返还已付购房款。

【律师说法】

房地产市场的限购政策并不属于法律和行政法规范畴,故不能成为购房合同无效的事由。在知悉存在限购政策的前提下,购房者隐瞒自身不具备购房资格的情况,开发商亦未尽必要的谨慎审查义务,仍签订购房合同的,购房者和开发商均具有过错。在合同无法继续履行、合同目的无法实现的情况下,双方均有权解除合同。但如果是在购房合同签订后、履行过程中,因一方违约而导致违反限购政策的,此时守约方有权解除合同,违约方不能免除违约责任,比如恶意拖延付款时间或过户时间后又遇限购政策出台或修改以致合同履行不能的。

另外,合同解除权的行使期间也要特别注意。如果合同未约定合同解除权的行使期间,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定:“经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的,解除权消灭。”当出现限购政策导致合同无法履行的情形时,买受人应当尽快行使解除权,以免解除权消灭。