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孚道说法|预售房烂尾,购房人应当如何救济?

2023/05/23
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来源:孚道律师 姜月

近年来,房企爆雷,烂尾楼现象频发。预售房烂尾,购房人应当如何救济维权呢?本文通过案例简要分析,以供实务参考。

【案情简述】

赵先生名下无房产,因居住所需,于2020年3月在A市购买了B房企开发建设的C小区预售房,购房合同约定B房企于2021年12月31日前向赵先生交付房屋。房屋总价款100万元,赵先生自付了首付款30万元,剩余房款70万元通过向D银行按揭贷款支付。2021年6月,B房企资金链断裂,停止了C小区的开发建设。至今,赵先生所购的房产仍未竣工验收,已不具备交付条件。赵先生多次与B房企沟通要求解除购房合同,退还全部购房款并赔偿损失,但B房企一直避而不谈。赵先生眼看按时收房是没有希望了,自己每个月还要按时向D银行偿还房贷,因此,赵先生想通过向法院提起诉讼的方式维权,那么,法院会支持赵先生的诉求吗?

【法律分析】

鉴于B房企资不抵债,涉案房产停工烂尾,涉案房屋未取得竣工验收备案表,已确实不具备交付条件。赵先生可起诉要求“拿钱,并不再偿还房贷”,从以下几方面主张自己的诉求。

诉讼策略:

1、请求判令解除涉案购房合同,并请求B房企支付违约金;2、请求判令B房企返还购房首期款及利息以及赵先生已向D银行偿还的贷款;3、请求解除赵先生与D银行之间的借款合同,由B房企向银行偿还剩余贷款本金、利息及提前还款产生的费用;4、案件受理费由B房企承担。

首先,B房企已经不能按照购房合同约定向赵先生交付房屋,也即赵先生的购房目的已经无法实现,故根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;……”之规定,赵先生有权解除涉案购房合同。

其次,赵先生与D银行之间的借款合同系赵先生为购买涉案房屋而与D银行签订的,B房企作为借款合同抵押担保人,且该贷款的发放以B房企作为抵押担保为条件,贷款也已支付至B房企账户。即涉案借款合同依附于涉案商品房买卖合同,两者具有紧密关联性。在购房合同已达到解除的条件下,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”及第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。”之规定,赵先生有权解除与D银行的借款合同,并要求B房企返还赵先生已支付的购房贷款本息。

最后,法院判决解除购房合同和借款合同,B房企向赵先生返还购房款及支付利息、违约金。如赵先生拿到生效裁判文书,B房企仍不履行生效裁判文书的,赵先生应在裁判文书生效之日起两年内向法院申请强制执行。在执行阶段中,根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下,商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。”之规定,赵先生可向法院主张其购房价款返还请求权优先于B房企的承包施工方的建设工程价款、银行的抵押权等债权。

【律师建议】

上述案例中赵先生的诉请能够得到法院支持的前提是,其一,赵先生属于商品房消费者;其二,房产不具备交付条件。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的规定,商品房消费者系指购房人名下无房或虽名下有一房但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的,且购买的房屋性质并非商铺等经营性用房。房产是否具备交付条件,通常以房屋是否已经通过竣工验收为标准。如房产尚未取得竣工验收备案表,我们则认为房产不具备交付条件,但房企有计划继续投入资金进行开发建设或政府“保交楼”除外。

本文仅是以案例形式对商品房消费者遇到烂尾楼该如何寻求法律救济进行法律分析,但购房人仍需结合自身案情及材料,具体案件具体分析,并尽早寻求专业律师的分析和指导,以避免自身对案情、法律及司法裁判的理解偏差而导致法律救济效果不佳。