孚道说法丨关于城镇户籍子女继承取得宅基地上建筑物后的相关法律问题的简析
来源：孚道律师 王宇果、袁芦生
《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》（自然资人议复字〔2020〕089号）第六条规定，农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。另外，《不动产登记操作规范（试行）》第10.3.5条也明确规定，非集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承取得宅基地使用权及房屋所有权的，在不动产权属证书附记栏记载该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。
所以，可以明确的是，城镇户籍的子女是可以合法继承父母所在集体经济组织的宅基地上建筑物及宅基地使用权的。那么，城镇户籍的子女继承后，能否将地上建筑物进行翻新或重建？能否出租或者出售？如遇政府征收时能否合法获得补偿呢？本文笔者将逐项进行分析以供读者参考。
第一，继承后能否将地上建筑物推倒翻新重建？
宅基地使用权并不能单独继承，实际上城镇户籍子女继承取得的是宅基地上的建筑物，按照房地一体的原则，城镇户籍子女才取得了宅基地的使用权。也就是说，城镇户籍子女合法继承取得宅基地使用权的前提是“宅基地上有建筑物”，如果宅基地上的房屋已经灭失，那么有关宅基地的一切权利都将归零。因此，城镇户籍子女在继承取得宅基地房屋后，可以在父母留下的原有的建筑物的基础上，进行维护性的翻新，但是不可将建筑物主体推倒进行重建，否则因建筑物主体的灭失，城镇户籍子女合法占有该宅基地使用权的权利基础也不复存在。
第二，继承后能否出租或者出售？
城镇户籍子女继承后，是可以将地上建筑物进行出租或出售的，但是需要着重点明的是，出租需要在建筑物的使用用途范围内进行，而出售也只能在房屋所在地的集体经济组织成员内进行交易，不得向集体经济组织成员以外的第三人出售，否则出售合同无效，并不产生正当合法的法律效力。
第三，继承后如遇政府征收能否获得补偿？
城镇户籍子女继承取得地上建筑物及宅基地使用权后，就成为该地上建筑物和宅基地使用权的合法权利人，依法享有与该地上建筑物相关的占有、处分、使用、收益等正当权利。因此，在遇到政府征收的情况的时候，政府不得因城镇户籍的子女系集体经济组织以外的成员，或者因城镇户籍子女非该房屋及宅基地使用权的原始权利人为由，拒绝对城镇户籍子女进行补偿。
综上，笔者认为，城镇户籍子女依法继承宅基地上建筑物及宅基地使用权，不仅体现了对个人财产的保护和延续，也体现了国家政策的与时俱进，更符合城镇化加速发展的时代要求，但是这并不意味着城镇户籍的居民可以纷纷涌进农村购地修建房屋。为了充分保障农村户籍的人群户有所居，所以目前一户一宅、宅基地上房屋仅允许在集体经济组织内进行流转等相关规定还是会持续实施下去。
本文观点仅供参考，不作为本所及本所律师对具体问题的正式法律意见。如读者有具体法律问题，欢迎预约咨询。
2023/10/26 
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