孚道说法丨宅基地上的房屋是否可以自由买卖？
来源：孚道律师 袁芦生、王宇果
案例再现
2019年6月17日，A作为受让方，B作为转让方，签订了《房屋买卖协议》，协议约定：B自愿将其位于广州市某区的一座房屋（土地性质：宅基地）的所有权永久性转让给A，转让价为人民币五十八万元，转让价款分三期付清，尾款付清后B方将房屋正式移交给A。另外，A并非该房屋所在地集体经济组织的成员。后A将款项结清，联系B协助办理房屋过户手续，却遭到了B的拒绝。A遂将B诉至法院，要求：1.依法解除双方签订的《房屋买卖协议》；2.判令B返还购房款人民币五十八万元，并赔偿资金占用费损失；3.判令B支付违约金人民币十一万元。后经审理，法院判决：1、A与B签订的《房屋买卖协议》无效；2、B向A退还款项五十八万元并且A应同时将前述广州市某区的房屋及宅基地交还给B；3、驳回A的其余诉讼请求。
法条链接
（一）《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》（现行有效）
第十条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
第六十二条第一款 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
第五款 农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
（二）《中华人民共和国民法典》（现行有效）
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
（三）最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知（现行有效）
19. 在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
律师分析
根据我国“房随地走”、“房地一体”的原则和实务处理经验，房屋买卖必然会导致所附着的土地的处分，处理宅基地上附着的建筑物亦同，若集体经济组成的成员出卖自有的宅基地上建筑物，其实质也是处分了其宅基地。另外，将宅基地上的建筑物对集体经济组织以外的成员进行买卖必然会损害到本集体经济组织及组织内成员的利益，因此是目前我国法律法规所普遍禁止的。故而，宅基地上房屋的买卖范围限制在了本集体经济组织内。
关于前述A与B签订的《房屋买卖协议》，因涉诉土地性质为宅基地，农民集体所有的土地属村集体所有，村集体成员基于其社员资格才能获得相应宅基地的使用权，在房地一体原则下，对宅基地上的房屋进行转让，同样违反了宅基地管理制度，原告A并非该村集体成员，故其无权取得宅基地及地上房屋的使用权或所有权。因此A与B签订的《房屋买卖协议》因违反了国家强制性规定，应属无效。
另外，合同无效后，对于可能出现的房屋改造、装修费用，房屋拆迁产生的拆迁利益等主张，应当综合买卖双方当事人是否有过错以及过错程度予以确定责任承担比例。在宅基地上房屋买卖的案件当中，房屋买卖双方对于房屋性质出现认知错误的可能性往往比较低，因此，实务处理经验中一般都推定双方均应承担一定的过错责任。
注：前述案例情形和分析结论仅针对非宅基地制度改革试点地区的情况。
2021/08/06 
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