孚道说法丨房屋买卖中消费者物权期待权如何有效排除执行？
来源：孚道律师 王艺彬
案件回顾
刘某与A房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买A房地产公司开发的商品房一套，作为自己名下第一套住房用于自住，合同总价款200万元，刘某陆续支付了130万元。时至约定的交房之日，A房地产公司工作人员告知刘某，因A房地产公司拖欠施工总包方工程款和银行贷款，总包方和银行均起诉至法院，分别主张行使建设工程价款优先受偿权和抵押权，并在胜诉后向法院申请了执行，包括刘某购买的商品房在内的多套房屋已被法院查封。刘某向律师咨询后，决定向执行法院提出执行异议，主张房屋消费者物权期待权，排除法院对其购买的房屋的强制执行。
当涉案房屋同时存在房屋消费者物权期待权、建设工程价款优先受偿权、不动产抵押权时，三者的顺位应该是怎样？实践中又该如何行使房屋消费者物权期待权呢？
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条等规定，房屋消费者物权期待权与建设工程价款优先受偿权及抵押权发生冲突时，三者的顺位应该是：房屋消费者物权期待权>建设工程价款优先受偿权>不动产抵押权。
关于建设工程价款优先受偿权。根据当时的立法背景，立法者考虑到在建设工程施工过程中，工人的劳动物化为建设工程，因此，在建设工程变价过程中赋予承包人优先受偿权。与之相比，因自然人的生存利益比经营性组织的经营利益更应当得到保护，故商品房消费者物权期待权的效力高于建设工程价款优先受偿权。《执行异议复议规定》第二十九条的立法本意即为如此，适用于刚需购房者。担保物权的适用效力顺位在建设工程价款优先受偿权之后，与担保物权相比，建设工程价款优先受偿权是一种法定优先权，具有形成权的特性，于除斥期间内有效存在。
关于房屋消费者物权期待权。法律对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也更优先保护消费者的物权期待权。同时，上述规定使此种情形下的买受人购买商品房的行为产生了对抗房屋开发企业金钱债权人效力，突破了合同相对性原则，但又缺乏足以产生公信力的公示方式，容易产生道德风险，因此，法院在适用房屋消费者物权期待权时应当从严审查、严格把握。所以，消费者物权期待权的成立必须严格符合以下条件：一、查封之前签订合法有效的书面买卖合同；二、用于居住且名下无其他用于居住的房屋，购房人应当是消费者，且是自然人，购买房屋是为了居住而非用于投资或其他用途；三、已交付了50%以上的购房款，如果接近50%，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以认定为符合该要求。
相关法律法规
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
2021/08/27 
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