日常生活中，人们经常遇到房屋渗漏现象，然而，此类纠纷常因难以确定侵权主体、难以确定受损财产金额等原因，受损业主权益较难得到充分的救济。本文简要给出相应建议，供实务参考。

案例

小王购买的新房刚入住半年，就发现卫生间的天花板及墙体出现渗漏现象。小王先后与楼上业主、小区开发商及物业反映沟通，却屡遭推诿，这令其十分苦恼。那么，小王应当如何依法救济自身权益呢？

律师建议

发现房屋渗漏，业主应积极采取如下措施：

1、应及时关停总水阀门，避免扩大损失。

根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。”及第一千一百七十三条“被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。”之规定，受损业主负有避免自身损失扩大的义务，否则，该部分损失由其自行承担。因此，当发现房屋渗漏时，业主应当第一时间关闭水阀，以避免损失的进一步扩大。

2、应及时通过拍照、摄影录像、现场公证、时间戳取证等方式收集、固定房屋渗漏及财产受损的证据。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及第六十八条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”之规定，当事人在民事诉讼中对自己主张的事实负有及时举证的责任。因此，业主发现房屋渗漏后应及时收集并固定房屋渗漏、财产受损及其可能的因果关系的证据。

3、应及时通知楼上业主、房产开发商、小区物业等相关可能责任人，排查渗漏原因，协商解决方案。

根据《中华人民共和国民法典》第二百八十七条“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”之规定，开发商、物业公司、其他业主等人侵害业主合法权益的，受侵害业主有权要求相关责任人承担侵权责任。主要的侵权情形如下：

（1）若楼上有装修且存在不当装修行为，如排水方案设计不当或施工不当、擅自改造房屋结构、未做好防水措施等，导致楼下房屋渗漏，则应由楼上业主承担赔偿责任。

根据《中华人民共和国民法典》第二百九十六条“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。”及第一千一百六十五条第一款“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任。”之规定，楼上业主若存在不当装修行为导致楼下房屋渗漏，依法应当承担赔偿责任。

同时，物业公司负有对装修业主提示合理的注意事项及检查、监督装修过程之义务，若物业公司未履责的，也需承担责任。楼上业主与物业公司之间的担责比例，按过错比例承担。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十五条第一款“业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。”及《物业管理条例》第五十二条“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”之规定，物业公司负有向装修业主提示禁止行为、注意事项及检查、监督装修过程之义务，物业公司发现装修业主存在违规、不当装修行为的，应当及时制止，否则，也需承担相应的过错责任。

（2）若楼上业主不存在不当装修行为，且购置的房产处于质保期内，则由开发商或开发商委托的维修单位承担保修责任。

根据《城市房地产开发企业经营管理条例》第三十条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第四条“《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。”第五条第三款“正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；”第六条“住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”之规定，若房屋渗漏并非第三人侵权所致，且房屋仍在住宅保修期内，则业主可依据《住宅质量保证书》的约定，要求开发商或开发商委托的维修单位承担保修责任。

4、若无法就房屋修复费用及受损财产赔偿费用与相关责任人协商一致的，则可自行委托第三方修复以及自行委托有资质的评估鉴定单位就财物受损金额进行评估鉴定，以便日后诉讼追偿。为避免赔偿责任人质疑修复费用、评估鉴定报告的真实性、合理性，建议业主在委托修复、评估鉴定前、后，分别书面告知赔偿责任人委托修复和评估鉴定的事项及费用、评估鉴定结果，并留存修复费用凭证及评估鉴定报告原件。若无法明确赔偿责任人，则建议业主在诉讼中将相关可能责任人一并列为被告，由法院综合全案证据来认定责任人。

本文观点仅供参考，不作为本所及本所律师对具体问题的正式法律意见。如读者有具体法律问题，欢迎预约咨询。