孚道说法丨购买的期房被法院查封，已付款项该如何追回？
案例展示
2021年8月7日，王女士与好友林女士一起看中由某开发商建造的预售住宅小区的1号户型。经销售人员介绍，房屋总价为150万元，王女士与林女士一起购买两套房屋，就可以参与并享受“预存10万元即抵20万元购房款”的团购优惠活动。2021年8月10日，王女士与林女士各自与开发商签订了《商品房认购书》，缴纳了2万元的定金并且预存了10万元团购费。次日，王、林两位女士各自按照开发商最终优惠的房屋总价的三成按时支付了首付款。
两位女士本满心期待地等着办理后续的购房手续，但是却迟迟等不来销售人员的通知，每次询问销售人员，销售人员都以各种理由拖延。一晃半年的时间过去了，两人得知因为拖欠建筑商的工程款，建筑商将开发商诉至法院并申请查封了登记在开发商名下的在该小区中的所有房屋，其中就包括了王、林两位女士购买的房屋。
眼见得房无望，两位女士恳求开发商进行退款，而开发商不仅不退，还声称当时两位女士各自预存的10万元是第三方收取的，故与其无关。这时候王、林两位女士翻看票据才发现这10万元直接支付给了一个第三方策划公司。
哭诉无门，王、林两位女士只得各自将开发商和第三方策划公司一并诉至法院，要求解除与开发商签订的《商品房认购书》；要求开发商双倍返还定金；要求开发商退还首付款；要求开发商与第三方策划公司共同退还先前预存的10万元。
法院认为
法院认为，两案都属于商品房预售合同纠纷，因王、林两位女士的案件具有关联性，所以合并审理。
王、林两位女士各自与开发商签订的《商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王、林两位女士如约支付了相关的款项，故而不存在违约的行为。相反，开发商不仅并未履行与两位女士办理后续购房手续的义务，还因为自身的原因，导致两位女士预购的房屋被第三方建筑商查封，致使房屋无法过户，合同的目的不能实现，开发商构成根本违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（四）项关于合同法定解除的事由、第五百七十七条关于违约责任的类型及第五百八十七条关于定金罚则的规定，法院最终判决支持了两位女士关于解除合同、双倍返还定金、退还首付款的诉求。
至于两位女士各自预存的10万元，法院认为，该10万元是销售人员在推销房产的时候，承诺由开发商给到两位女士的团购优惠款，再结合《商品房认购书》上优惠前后的金额，可以认定该10万元就是购房款的一部分。现由于开发商的原因导致合同未能继续履行，故而该10万元应当向购房者返还，第三方策划公司应当与开发商一并向王、林两位女士承担共同退还10万元的责任。
律师建议
目前，房产行业经济每况愈下，消费者在购买房屋尤其是期房（预售房屋）的时候，应当尤为谨慎。
律师建议，购房者可以在购买房屋前，先在国家企业登记信息系统以及裁判文书公开网上查询该房地产开发公司的工商登记情况和涉诉情况，了解该开发公司的经营范围以及是否存在有大量作为被告及欠款类型的涉诉案件，以此来初步判断该公司的开发实力。另外，购房者还可以登录房屋所在地的住建部门官网，查询该小区的基本登记情况，比如是否具备《国有土地使用证》《商品房预售许可证》等，以及该小区房产办理网签的情况等，以辅助判断该小区能否顺利交楼、办证。
除此之外，在收楼后，购房者也应当及时办理过户登记手续，以正式固定自己对房屋的所有权。因为即便是办理了网签，也仅仅是预告登记，并非正式的所有权转移登记。只有缴纳了相关税费并且办理了过户手续，实实在在拿到房产证，这个房子才真正属于自己。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
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2023/12/26 
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