孚道说法丨夫妻一方擅自以夫妻共有房产对外设立的抵押是否有效？
来源：孚道律师 钟育真
夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产，在没有相关内部约定的情况下，一般应认定为夫妻共同财产。但在实际生活中，不少夫妻共有房产仅登记在一方名下，导致该房产的物权公示状态与实际权属状态并不一致，而在抵押登记中，国土部门亦不会严格审查抵押房产的实际权属情况，因此往往会出现登记产权人在另一方不知情的情况下，擅自以夫妻共有房产对外设立抵押并办理抵押登记的情形。那么此种情形中，抵押是否有效呢？
【案例1】
简要案情：原告姚某与邝某于2015年登记结婚，在夫妻关系存续期间购买了东莞市的房产，于2019年8月20日取得了该房屋的房地产权证，登记所有权人为邝某，共有情况为单独所有。2019年10月10日，邝某与被告朱某签订《个人抵押借款合同》，邝某将其名下位于东莞市房产作为本合同项下借款的抵押担保。原告姚某主张案涉房产属于其与邝某的夫妻共同财产，邝某未经房产共有人的同意，将案涉共有房产抵押给被告朱某，该抵押应属无效。且被告朱某作为职业放贷人，没有尽到合理审查和注意义务，未对邝某的婚姻情况和房屋是否存在共有人的情况进一步审查，因此被告朱某并非善意取得案涉房产的抵押权。为此原告姚某诉至法院要求确认被告朱某对案涉房屋的抵押无效，且对该房屋拍卖所得款项没有优先受偿权。
【裁判观点】
法院认为，首先，姚某同意将夫妻共有房产登记在邝某一人名下，应视为对邝某处分案涉房产的授权和认可。因夫妻在婚姻关系存续期间取得的不动产，可能是各自所有、部分共有,并不当然都是共同共有，夫妻之间对不动产所有权的约定，包括由谁行使处分权，外人无从得知,只能通过登记来作出判断。因此邝某以登记在其一人名下的案涉房产对外抵押，朱某作为外部第三人，其基于物权公示效力产生的信赖利益应予保护。其次，姚某与邝某主张朱某在借款前已对邝某的婚姻情况、家庭情况等进行了调查核实，但对此未能提供充分证据证明。再者，本案诉讼过程中，邝某声称其抵押房产时未征得姚某同意，但其未提交证据证明其在抵押借款过程中如实向朱某披露、陈述过该情况，且邝某签署的《同意处置房屋承诺书》明确承诺其个人拥有案涉房产的所有权，其他亲属均同意并配合权利人实现抵押。综上，朱某鉴于案涉房产办理了抵押登记而向邝某出借了款项，在邝某未披露案涉房产存在未登记共有人且签署《同意处置房屋承诺书》的情况下，要求朱某对案涉房产唯一登记权利人的婚姻状况及婚姻财产约定等进行实质审查属于不合理加重其审查义务，姚某主张朱某存在过错或重大过失理据不充分，根据物权法的立法精神，以及维护市场交易秩序的安全稳定，本院认定朱某构成善意取得，对案涉房产享有抵押权。
【案例2】
简要案情：原告何某与被告刘某于2000年登记结婚。位于广州市某房产由刘某于2005年购买所得，并登记于刘某名下。2019年5月，刘某与陈某签订《不动产抵押合同》，约定刘某以案涉房产为主债权450000元提供抵押担保并办理抵押登记手续。2019年12月，何某与刘某签订《离婚协议书》并登记离婚。《离婚协议书》载明：位于广州市某房产归何某所有，婚姻存续期间所产生的所有债务由刘某承担。2020年7月，原告何某诉至法院，要求确认被告刘某与陈某进行的抵押登记无效。庭审中，陈某陈述：房产是刘某单独所有，房产证上只有刘某一人的名字，我当时知道刘某是已婚的，但我不知道原告对房屋享有权利，因为房产证上只有被告一个人的名字，房管局也承认了抵押合同。
【裁判观点】
法院认为，案涉房屋虽登记在刘某名下，但为刘某与何某的婚姻存续期间购买所得，属于刘某与何某的夫妻共同财产。刘某未经共有人何某同意将案涉房屋抵押给陈某，属于无权处分。陈某确认其明知刘某已婚，但未征得刘某配偶的同意，其不符合善意取得的构成要件，无权据此取得案涉房产的抵押权。故刘某与陈某就案涉房屋实行的抵押行为无效。
【律师意见】
夫妻一方在未经另一方同意的情况下，擅自以夫妻共有房产对外设立抵押属于无权处分。根据《民法典》第三百一十一条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定”之规定，认定该抵押是否有效的关键在于抵押权人是否能作为善意第三人取得争议房屋的抵押权，而抵押权人是否构成善意需结合案件具体情况来分析。一般而言，如抵押权人基于对登记公示权属状况的信赖而出借款项，并依法办理抵押登记，在实际权属人或抵押人未能提供充分证据证明抵押权人知悉抵押房屋为夫妻共同财产或存在恶意的情况下，一般推定抵押权人为善意，并认定抵押权人据此获得的抵押权合法有效。
因此，孚道律师建议抵押权人在接受抵押时要注意审查抵押人的婚姻状况及抵押财产是否存在其他共有人等情况，可通过让抵押人签署承诺书确认婚姻状况及抵押房产不存在其他共有人的方式，以证明自身已尽到合理审查义务，具备善意。如在办理抵押时，已知悉抵押人已婚，务必要夫妻双方均签署同意抵押确认书，以免届时抵押被确认无效或被不知情的另一方通过执行异议、诉讼等程序拖延、阻碍抵押权的实现。
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2024/06/04 
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