孚道说法丨出租人有权要求提前退租的承租人支付全部剩余租金吗？
来源：孚道律师 张伟乐
简要案例
2013年8月，A公司与B公司签订一份《房屋租赁合同》，约定B公司承租A公司位于顺德区的房屋，租赁期限为从2013年9月起至2020年12月止。合同另约定，B公司在租赁期届满前解除合同的，A公司除有权没收B公司缴纳的保证金外，还可要求B公司以合同解除日至合同截止期间的租金数额为赔偿额进行赔偿。
合同签订后，2019年10月，B公司向A公司发出一份《解除<房屋租赁合同>通知书》，以B公司相关人员已经搬离物业为由，要求解除租赁合同。双方未就合同解除的相关责任事宜协商一致，A公司随即将B公司诉至法院，要求已收取的保证金10万余元不予退还，并要求B公司按剩余租期的租金数额赔偿A公司57万余元。
裁判观点
法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案租赁合同解除后，根据合同意思自治和公平原则，B公司应承担提前解除合同的责任。《房屋租赁合同》明确约定承担违约责任的方式为：“B公司在租赁期届满前解除合同的，A公司除没收B公司缴纳的保证金外，还可要求B公司以合同解除日至合同截止期间的租金数额为赔偿额进行赔偿”。为此，对A公司主张已收取的保证金10万余元不予返还、要求B公司赔偿损失57余元，法院予以采纳。
法律解析
租赁解除后未得到履行期间的租金，可主张为出租人在合同完全履行后可以获得的利益，即法律意义上的可得利益损失。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。可见，在合同明确、真实约定的情况下，即退租后的剩余租期租金已由合同双方确定为可得利益损失，且该项约定系当事人真实意思表示的，对当事人双方均具有约束力。出租人据此要求退租的承租人支付全部剩余租金，是能够得到法院支持的。
需要注意的是，如果在租赁合同未予明确约定的情况下，提前退租后的全部剩余租期租金并不等同于出租人实际遭受的损失。因为，即使承租人提前退租，出租人仍可在剩余租期中另行出租以弥补自身损失。而即使承租人没有提前退租，租赁合同也可能基于侵权、征地等第三方因素导致未能正常履行完毕，致使出租人无法获取合同约定的全部租金。承租人违约提前退租所造成的实际损失，是存在较大争议空间的。根据民法典第五百八十四条的规定，守约方可主张的损失，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。因此，要主张剩余租期的全部租金是双方签订合同时可预见的损失，最好通过合同约定的方式将损失范围事先确定下来。如此一来，违约方就较难以无法预见损失为由进行推诿，这是守约方主张可得利益损失得到法院支持的有效保障。
此外，可得利益损失数额的认定应当综合考虑可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵等因素，从非违约方主张的可得利益损失总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失造成的损失及必要的交易成本。根据民法典第五百九十一条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。因此，承租人违约导致合同解除的结果并不影响出租人作为合同守约方止损义务的承担。即使合同约定了承租人提前退租应赔偿出租人剩余租期的全部租金，出租人也理应在合同解除后尽快接收房屋并采取措施促进房屋的二次出租、利用，而不应当放任损失继续扩大。否则，若承租人有证据证明出租人故意不采取措施导致租赁物的空置期损失扩大，承租人有权拒绝赔偿该部分的损失。当然，出租人因防止损失扩大而支出的合理费用，也可主张由违约的承租人负担。
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2024/10/11 
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