孚道说法丨业主拒绝收楼，可以不缴纳物业费吗？
来源：孚道律师 郭庆、李杨
案情简介：
张女士在2017年购置了一处由某开发商预售的精装住宅。2019年，开发商通知张女士收房时，她在验房过程中发现窗户难以开启、门吸松动等十几项问题，因此拒绝接收房产。开发商随后针对张女士提出的问题进行了整改，直至2024年9月，张女士才完成了房屋收楼手续。然而收楼后不久，物业公司便提起诉讼，要求张女士支付2019年至今的物业费。双方争议的焦点在于物业费的起算时间：物业公司主张应以开发商通知收楼的时间（2019年）为准，依据的是前期物业服务合同中约定的交付时间；而张女士则认为应以实际交付时间（2024年9月）为准，即她与开发商实际完成房屋收楼交接手续的时间。
律师点评：
本案为物业服务纠纷。张女士作为业主与开发商成立的是商品房买卖合同，与物业公司成立的是物业服务合同，分属不同法律关系。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”根据上述法律规定，物业公司只能向业主主张房屋交付后的物业服务费，对于房屋交付前的物业服务费则无权主张，因此本案的关键就在于认定房屋的具体交付时间。法定的交付条件主要是指《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，硬性指标是“建筑工程竣工经验收合格”，外在形式是取得竣工验收备案登记证。如果房屋已经满足合同约定的交付条件，开发商通知收楼的，业主再以一般的房屋质量瑕疵问题拒绝收楼，进而拒绝交纳物业管理费的，往往得不到法院的支持。
具体到本案中，张女士提供的的房屋质量问题列表所反映的问题皆属于装修方面的问题，可通过维修解决，属于一般质量瑕疵，实际上房屋已具备法定交付条件。即使存在上述质量问题，也只能按照合同约定要求开发商承担保修责任，而不能以此拒绝收楼。在房屋仅存在一般质量瑕疵的情况下，房屋已经具备法定交付条件，业主自身原因未按时办理收楼手续，应当由业主自行承担物业费。
特别需要注意的是，如果房屋质量瑕疵较为严重，达到了明显影响业主居住的程度，比如房屋存在框架、楼板、钢筋等房屋主体结构质量不合格情形，或存在房屋的严重渗漏、异响以及不具备水、电、气基础设施等其他严重影响正常居住使用的功能性瑕疵时，业主有权拒绝收房。即便满足合同约定的交付条件，法院仍然可能会根据公平合理原则，认定业主有权拒绝收楼。
本文观点仅供参考，不作为本所及本所律师对具体问题的正式法律意见。如读者有具体法律问题，欢迎预约咨询。
2025/01/08 
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