合同僵局是指在一方履行合同出现根本违约的情形下，守约方不同意解除合同，违约方又不享有合同解除权，此时出现进退两难的僵局状态，即合同无法继续履行，不能实现合同当事人订立合同时的目标，又无法解除合同的约束力，回到合同起始点。

受当前经济形势影响，因经营亏损、租金过高等问题，合同僵局频发于房屋租赁合同的履行过程中，如何打破合同僵局及明确相应的责任承担是违约方的主要关注点。

一、典型案例

2018年1月，A公司和B公司协商一致签订了《房屋租赁合同》，约定B公司承租A公司名下的一栋房屋，作为酒店经营使用，租赁期限为10年，租金为每月10万元。同时，合同约定双方若有任何一方违约，都应向对方支付合同约定的租赁期限内租金总额的10%作为违约金。

然而受近三年的疫情以及后疫情时代经济下行的影响，酒店行业遭受重大冲击，B公司经营不善，长期处于亏损状态。因案涉房屋的租金远超同时期同地段市场租金水平，B公司为减少经营成本，多次向A公司提出了降租请求，而A公司拒不同意。2024年以来，B公司因无力承担过高的租金成本，多次与A公司商议提前退租事宜，但双方未能达成一致意见，合同履行陷入僵局。
B公司于2024 年10月向A公司发出《解除合同通知书》，明确告知A公司不再继续租赁案涉房屋，并腾清、搬离租赁物，而后将A公司起诉至法院，要求判决双方签订的租赁合同于B公司实际搬离租赁物之日解除。A公司也提出反诉，要求B公司继续履行租赁合同，支付租赁物空置期的租金，并承担违约责任。

二、法律分析

（一）不享有合同解除权的违约方所发出的解除合同通知不发生解除合同的法律效力

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。然而在本案中，B公司作为违约方，不享有法定解除权或者约定解除权，其所发出的《解除合同通知书》不发生解除合同的效力。

（二）违约方可以通过向法院起诉请求解除合同的方式来打破合同僵局

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条的规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”违约方符合下列条件的，可以通过向法院起诉的方式来打破合同僵局：

第一，当事人合同目的无法实现。参考民法典第五百八十条的规定，该条规定明确了非金钱债务不适宜履行的，可以实现司法终止。而租赁合同中，承租方所要承担的义务实际上是给付租金的义务，虽是金钱债务，但是合同僵局作为一种不适宜继续履行的情形，当合同僵局中当事人的合同目的不能实现时，亦应当参考在处理非金钱债务合同僵局的原则精神，给予违约方一定的救济途径来打破僵局。否则强制履行的结果，很可能就是导致一方当事人享有全部合同利益，而另一方当事人遭受严重损失，合同各方的利益严重失衡。

第二，违约方不存在恶意违约的情形。合同严守原则是合同法的基本原则，而赋予合同僵局违约方以诉讼方式解除合同是对合同严守原则的突破，故应重点审查违约方的恶意程度，避免引发道德风险和投机行为。既然打破僵局系基于公平原则、诚实信用原则而给予违约方的救济，就要求违约方也必须是诚实善意的，违约方应当是因迫不得已的事由导致违约。

第三，违约方继续履行合同，对其显失公平。这是“合同僵局”最显著的特征，打破合同僵局的核心要求兼顾双方的利益。本案中，在B公司继续承租房屋却无力承担过高的租金成本，更无法取得基本的经营利益的情况下，若不从B公司的履约成本角度考虑，要求承租方B公司继续履约即按合同约定继续支付租金，守约方A公司自然是可以保障自身利益最大化，而无需理会承租方B公司的经营是否亏损以及是否具备继续履约能力。然而，该种履约方式明显背离了公平原则和诚实信用原则，此时若仍固守合同的拘束力，不仅对一方或双方当事人不利，甚至会造成社会资源浪费，也不利于增加社会效益。在此情况下，提前终止合同并妥善处理相关事宜，更能平衡双方当事人的利益需求。

第四，守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案中，承租方B公司继续承租房屋只会导致自身亏损不断扩大，已无能力继续履约，此时出租方A公司在收到承租方B公司发出的解除合同通知后，即已知晓B公司因经营困难已搬离并腾清房屋，但出租方A公司为追求自身利益最大化，拒绝B公司退租，也未及时采取任何积极措施对房屋再次处置，导致房屋长期空置的，此时再要求承租方B公司搬回租赁物继续履约，不利于社会资源的有效利用，明显不符合诚信原则和绿色原则。

（三）合同僵局中，即使法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除

首先，赋予善意违约方通过司法途径打破合同僵局的权利，是为了能让违约方更公平地承担违约责任和防止损失扩大，而非免除或减轻违约方责任，否则即是给予违约方借助司法途径之手通过严重违约摆脱合同约束力的机会。本案中，承租方B公司作为违约方，对合同解除仍负有主要责任，故理应对出租方做出合理的经济赔偿。

其次，善意违约方所需承担的违约责任应在合理范围内。根据民法典第五百八十五条的规定，合同约定有违约责任的，适用合同约定；若违约方认为合同约定的违约金过高的，可以请求法院予以适当减少。对于违约责任的确定，可参照原合同约定的租金标准，因合同无法正常履行而减少的“租金”收入可视为出租人的损失。如善意违约方认为需调整合同约定的违约责任的，为保护守约方的合法权益，需确保给予出租方合理且充分的另行招商、出租房屋等再次处置租赁物的时间，法院会综合考虑租赁合同的剩余租期、另行出租时间、租金差价、承租方过错程度等因素来酌定违约方所应承担的损害赔偿违约责任。

（四）合同僵局中的守约方负有积极减损义务。

根据民法典第五百九十一条的规定，出租方作为守约方亦负有减少损失扩大的义务。本案中，B公司已经明确表示不继续履行租赁合同，并已实际腾空、搬离租赁物，出租方A公司应当及时另行寻找承租方，以减少房屋空置的损失，否则，出租方为最大化追求己方利益而枉顾客观情况，导致房屋长期空置的扩大损失不再由承租方承担。

三、律师建议

合同严守原则必然是合同履行的重要原则，如无特殊原因，合同当事人仍应按照合同约定行使权利、履行义务。然而，当合同履行遭遇僵局时，建议合同当事人秉持公平、诚实信用原则，理性磋商，妥善解决，尽可能达成互利共赢的解决方案，减少合同僵局给各方带来的损失，也减少诉累以及交易、维权的成本。

相关法条

《中华人民共和国民法典》

第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第五百九十一条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

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