孚道说法｜楼盘烂尾，非真实购房人主张开发商代为清偿购房贷款，法院是否支持？
来源：孚道律师 姜月、黎璇
楼盘烂尾后，购房人是否需要继续偿还剩余房贷这一问题一直广受人们的关注和讨论。司法实践中，为平衡房产开发商、购房人、银行之间的权利义务与责任，部分法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二十条及第二十一条第二款的规定，判决由开发商代购房人向银行偿还剩余贷款。那么，非真实购房人依据上述法条主张由开发商代为清偿贷款，能否得到法院支持呢？
案例简介
2016年11月15日，王先生与某房产公司签订合同购买某预售商铺，合同约定商铺总价款200万元，王先生于签订合同当日支付购房首付款现金100万元，于2016年12月31日前以商业贷款方式支付剩余购房款100万元。2016年12月1日，王先生作为借款人、某房产公司作为保证人与某银行签订了借款合同，约定王先生向某银行借款100万元用于支付某商铺的购房款，借款期限为10年。后，某银行如约放款，王先生按约每月还款。2021年2月5日，某房产公司因资金链断裂进入破产清算程序。2021年6月20日，某房产公司管理人作出《某房产公司破产清算案关于解除合同及申报债权的通知》，通知载明王先生仅支付某预售商铺购房款100万元，现某房产公司已破产清算，某预售商铺尚未竣工验收，双方签订的购房合同依法解除。后，王先生、某银行均向某房产公司管理人申报了债权。2021年10月起，王先生停止向某银行还款。
2022年5月，王先生以某银行、某房产公司为被告向某法院提起诉讼，认为《某房产公司破产清算案关于解除合同及申报债权的通知》明确了涉案购房合同已解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”以及第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，涉案购房合同解除后，其与某银行签订的借款合同的解除条件已成就，且购房合同的解除原因是某房产公司开发的商品房烂尾所造成，因此，王先生所欠的余下购房款应当由某房产公司负责偿还，故请求：1、判令解除王先生与某银行于2016年12月1日签订的借款合同；2、判令某房产公司代王先生向某银行偿还贷款本金、利息及提前还款产生的相关费用（具体金额以某银行核算为准）。
庭审中，某法院另查明王先生与某房产公司的股东甲系亲戚，王先生应甲的要求购买某商铺；购房合同约定的首付款100万元，王先生并未实际支付；王先生于2017年1月—2019年12月就某商铺向某银行的还款实际由某房产公司支付。
案件经一审、二审法院审理，均判决驳回王先生请求某房产公司代为偿还贷款本金、利息及提前还款产生的相关费用的诉讼请求。
裁判观点
一、一审法院观点
某房产公司作为一个营利性的房地产开发公司，其开发出售房地产的目的在于获取购房款，王先生没有支付购房首付款且由某房产公司负责偿还银行贷款，认定双方之间存在真实的买卖合同关系明显与常理相悖。通观双方在购房合同签订后的履行全过程，本院认定王先生与某房产公司间的购房合同实为某房产公司套取银行贷款而签订，符合以合法形式掩盖非法目的情形，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定“以合法形式掩盖非法目的合同无效”，本院认定涉案购房合同无效。
虽然涉案购房合同无效，但王先生及某房产公司与某银行签订的购房抵押借款合同，确实是为从银行取得贷款而签订的，系合同双方的真实意思表示，且不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为合法有效。借款合同虽然约定王先生是借款人，某房产公司是保证人，但从王先生与某房产公司履行合同的全过程分析，真实的关系应为某房产公司是实质借款人，王先生是名义借款人，故某房产公司、王先生均应向某银行承担还款责任。王先生作为名义借款人亦应向某银行承担还款责任，故其诉求本院予以驳回
二、二审法院观点
本案已经查明，王先生与某房产公司恶意串通，以虚伪的买卖合同关系向某银行融资贷款。某银行基于对备案的商品房买卖合同公示公信的信赖，办理了涉案房产的抵押登记手续及发放贷款。因人民法院裁定受理其他债权人对某房产公司的破产清算申请，某房产公司管理人已通知解除王先生与某房产公司之间签订的购房合同。在上述过程中，王先生与某房产公司并无真实的买卖合同关系，以涉案房产作抵押目的只是某房产公司为获取银行贷款，王先生积极参与其中。某房产公司、王先生均有明显的过错，损害了某银行利益，危及银行贷款安全，故应对涉案抵押贷款合同所产生的所有债务共同承担相应的法律责任。某银行属于善意一方，其合法权益应当得到法律的保护。因此，综合以上分析，王先生也应对涉案贷款债务承担偿还责任，其请求由某房产公司代其向某银行偿还涉案贷款本金、利息及提前还款产生的相关费用，本院不予支持。
律师说法
房地产开发建设活动需要大量资金，部分开发商为解决资金问题，串通无真实购房意愿的名义购房人通过伪造购房材料、虚构购房交易的手段套取银行贷款。然而，当开发商资金断裂、楼房烂尾时，名义购房人常以真实购房人的身份主张由开发商代为偿还剩余房贷。本案中，两审法院均甄别出王先生与某房产公司之间不存在真实的购房意愿，也不存在真实的购房合同关系，系“假购房真按揭”，从而认定购房合同无效，借款合同有效。王先生作为名义借款人，且具有明显过错，理应负有还款义务。值得提醒的是，王先生明知某房产公司套取银行贷款仍积极配合参与，该行为已扰乱金融市场秩序、危及金融机构信贷资金安全，除了应承担民事还款责任外，该行为也涉嫌贷款诈骗罪，存在极大的刑事风险。
（本案系笔者承办的真实案例，在案件中作为银行方的诉讼代理人。本案例较为典型且具有警示意义，故撰文分享。为保护当事人隐私，所涉及的姓名、名称均为化名。）
本文观点仅供参考，不作为本所及本所律师对具体问题的正式法律意见。如读者有具体法律问题，欢迎预约咨询。
2025/03/04 
7980 
