孚道说法丨房屋租赁合同因承租人违约而提前解除，出租人的预期可得利益损失应如何认定？
来源：孚道律师 钟育真、黎璇
在房屋租赁合同关系中，合同双方普遍约定若承租人提前退租或违反合同约定导致合同提前解除的，出租人有权没收履约保证金或按一定标准收取违约金。依据《民法典》的相关规定，如约定的违约金数额过分高于守约方损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。在房屋租赁合同因承租人违约而提前解除的情况下，出租人作为守约方所主张的损失，主要集中于预期可得利益损失。那么，应当如何合理认定该预期可得利益损失？
【案例一】
简要案情：甲方塔某与乙方宁某签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于吉林省长春市某房屋出租给乙方，租赁期限自2023年7月1日至2025年6月30日止。双方约定租赁期间，乙方不得中途退租，如需退租，提前1个月申请，同时赔偿甲方6个月租金作为违约金。合同签订后，塔某与宁某通过微信沟通租房事宜，聊天内容为：“宁某：我不再租了，经营不下去了，赔不起了，要么9月25号我撤店，要么10月的10.1假期结束后我不租了。塔某：你找人续接合同，否则按合同走，保证金＋6月房租＋补足房租”。塔某、宁某因案涉房屋退租事宜发生争议，故诉至法院。塔某请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求宁某支付拖欠租金4209.31元及利息、违约金32630.4元。宁某称该约定违约金过高，赔偿半个月合适。
【法院认定】
案涉合同约定以六个月租金作为违约金虽是双方真实意思表示，但是相较于两年的总租期及剩余未履行的八个月租期，该标准属明显偏高；其次，宁某提前两个月告知塔某解约的行为，客观上为塔某提供了重新招租及减少损失的合理时间；最后，结合本地房屋租赁市场的通常交易习惯，四个月的寻租期应为保障出租方找到新的承租人、避免损失扩大的合理期限。基于公平原则及诚实信用原则，结合合同履行实际情况、违约方过错程度及守约方实际损失，本院依法将违约金调整为四个月租金标准即21753.6元（5438.40元＊4个月），该标准既符合法律规定，亦能合理平衡双方利益。
【案例二】
简要案情：甲方与乙方签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方同意将某一层商场出租给乙方，租赁期限自2022年12月11日起至2025年12月10日止，月租金144857.79元。合同签订之前，乙方应当以3个月租金的标准向甲方缴纳履约保证金434573.37元，并约定乙方累计欠交租金2个月及以上的，甲方有权单方面解除本合同，乙方支付的租金、履约保证金及投入的装修等费用，甲方不予退还和补偿。而后，甲方、乙方、丙方共同签订《房屋承租权转让合同》，各方同意由丙方整体租赁该商场，甲方与乙方所签《房屋租赁合同》中乙方的权利与义务全部转由丙方享有和承受。当日，丙方向甲方缴纳了履约保证金434573.37元。合同签订后，丙方未按期足额支付应付租金。甲方多次发送《催告函》催促丙方支付欠付租金。2024年5月14日，丙方以经济市场低迷、亏损严重为由向甲方邮寄书面《退租申请》，并申请以履约保证金抵扣租金，减免违约金。为此甲方诉至法院，请求解除双方的租赁合同关系，要求丙方支付欠付租金、逾期付款违约金以及没收履约保证金。
【法院认定】
1、本案履约保证金兼具担保和违约金性质。违约金系以补偿损失为主，惩罚为辅，因丙方欠交租金致使合同解除给甲方造成的损失已由丙方赔偿履约保证金以替代交易租金损失进行填补，丙方亦需承担逾期支付租金违约金，另考虑丙方不属于恶意违约，对甲方没收履约保证金的主张不予支持，并无不当。
2、甲方主张按剩余18个月租期计算租金损失，并以此为基数计算相应违约金，认为其主张没收的履约保证金金额属于合理范围，因该主张不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十一条第二款的规定，本院不予支持。
【律师意见】
房屋租赁合同属于典型的以持续履行的债务为内容的定期合同，而对于持续性履行定期合同中预期可得利益的认定，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》中已有明确规定。
一、非违约方主张按剩余合同履行期间的租金收益来计算可得利益损失的，人民法院不予支持。
在持续性履行合同中，合同解除后剩余履行期限较长，按照剩余履行期限对应的租金计算可得利益不符合常理，已超出当事人订立合同时的预见范围，不符合违约责任的可预见原则。且合同解除后，如果简单地以剩余履行期限对应的租金计算可得利益，可能导致守约方在能够及时采取替代交易进行减损的情况下怠于履行减损义务，放任损失扩大，不利于社会整体交易效益的提升。对此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第六十一条第二款明确规定，非违约方主张按照合同解除后剩余履行期限相应的价款、租金等扣除履约成本确定合同履行后可以获得的利益的，人民法院不予支持。
二、持续性履行合同中，应根据寻找替代交易所需合理期限对应的预期租金收益来确定可得利益。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第六十一条第一款明确规定：“在以持续履行的债务为内容的定期合同中，一方不履行支付价款、租金等金钱债务，对方请求解除合同，人民法院经审理认为合同应当依法解除的，可以根据当事人的主张，参考合同主体、交易类型、市场价格变化、剩余履行期限等因素确定非违约方寻找替代交易的合理期限，并按照该期限对应的价款、租金等扣除非违约方应当支付的相应履约成本确定合同履行后可以获得的利益”，也即在持续性履行合同中，应根据寻找替代交易所需合理期限对应的租金收益来确定可得利益。
而对于寻找替代交易合理期限的认定，在尚未发生替代交易的情况下，由法院基于公平原则及诚实信用原则，结合合同履行实际情况、违约方过错程度以及本地房屋租赁市场的通常交易习惯等因素进行确定。经检索司法案例，法院一般会根据案件的具体情况酌定寻找替代交易合理期限为1-4个月，并依据寻找替代交易合理期限的租金损失来酌定守约方的可得利益损失。如已发生替代交易，则应按照实际寻找替代交易期间的租金损失确定可得利益损失。
总的来说，房屋租赁合同因承租人提前退租或其他违约行为而提前解除后，出租人所主张的预期可得利益损失，不能简单按照合同剩余的全部租期租金来计算，法律支持的是在寻找替代交易合理期限内的预期可得租金收益。准确理解这一规则，有助于租赁双方更合理地预判风险、合法合理确定履约条款、解决纠纷，促进租赁市场的健康有序运行。
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2025/12/26 
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