孚道案例丨以诉促调，拆解经济保障房的质量“定时炸弹”
来源：孚道律师 李泳仪、李杨
基本案情
2014年2月，经联社与某建筑公司签订《施工合同》，约定由某建筑公司承建经联社的颐和居商住楼工程，承包范围包括土建工程、消防、给排水、电气、停车场等，建筑物为8层的框架结构。《施工合同》约定工程质量标准为合格。2014年2月28日双方签订《工程质量保修书》，约定质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏工程、电气管线工程、给排水管道工程、设备安装工程、供热、供冷系统工程、装饰装修工程以及双方约定其他项目；合同工程质量保修期，地基基础工程、主体结构工程为设计文件规定的合理使用年限；质量维修费用约定由责任方承担。在《施工合同》签订后，某建筑公司组织人员进场施工。2015年涉案建筑工程竣工验收，经联社依据《建设工程结算书》进行工程结算，工程款已按约支付某建筑公司。
2020年始，因颐和居建筑出现主体框架结构偏移，个别室外路面与主体结构相接处开裂等情况，经联社联系某建筑公司进行维修，但多次沟通后无果。经联社遂委托第三方鉴定公司对颐和居商住楼建筑进行结构安全性检测鉴定，报告指出颐和居商住楼部分抽检的框架梁不满足承载力要求，在地震荷载组合作用下部分抽检的框架柱压比超出规范限值范围，而且围护系统承重部分不满足承载力满足。鉴定报告处理意见，建议对不满足承载力要求的构件和柱、二层板开裂的构件进行加固，对其他开裂、损伤的构件进行修复处理。
鉴于颐和居商住楼的危险现状，结合第三方公司对建筑物的鉴定结论和处理修复意见，依据《建设工程质量管理条例》（2019年修正）第四十条规定以及《工程质量保修书》相关规定，某建筑公司作为施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。经联社严肃对待颐和居的质量问题，成立专班小组专人专事处理，要求建设单位出具解决方案，并尽快进行保修，但是建设单位一直以回避态度对待，无法落实保修责任的承担。经联社考虑到颐和居商住楼住户的人身安全，房屋维修已迫在眉睫，故提起诉讼，催促建筑公司履行维修义务。
法律分析
（一）颐和居商住楼的质量问题与建设单位某建筑公司施工行为是否有因果关系？
通过经联社所提供的鉴定报告能初步证明颐和居商住楼的质量问题与施工时所使用的混凝土强度有关，建筑公司施工与建筑的质量问题有因果关系。但由于经联社起诉时所提供的鉴定报告是单方委托，且建筑公司对鉴定报告中关于颐和居商住楼的建筑质量问题的形成原因、与建设单位的施工行为是有因果关系以及维修费用等内容不予认可，故法院需另行委托有资质的第三方进行评估，并依据重新作出的鉴定报告的结论作为本案的判案依据。
（二）如果存在因果关系，建设单位对房屋的保修义务是否已过期？
根据经联社所述颐和居商住楼存在楼板开裂、渗水、钢筋保护层脱落、主体框架结构偏移等情况，根据《建设工程质量管理条例》（2019年修正）第四十条规定以及本案工程的《工程质量保修书》相关约定，关于屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年，涉案工程竣工距今的时间已超期，如经联社主张对方承担维修义务的，该主张不一定得到法院支持；如法院委托鉴定的结论认为颐和居商住楼存在主体框架结构偏移的情况属实，根据《建设工程质量管理条例》（2019年修正）第四十条规定，建筑公司应对主体框架承担维修义务，拒绝维修的，建筑公司需承担赔偿责任。
处理过程
住房安全是影响人身安全的重大问题。涉案颐和居商住楼的家庭户达到上百户，发生质量问题是建筑的主体结构，一旦发生，便是严重事故，后果不堪设想。因此，经联社对颐和居的质量问题高度重视，一刻也不容缓，为了尽快解决颐和居的质量问题这个“定时炸弹”，经联社委托孚道律所代理本案，代理律师在了解案情后，结合案情所需的鉴定申请，分析案件的进程所需时长估计可能需要6个月左右，显然这个时间长度是不能满足经联社打算尽快完成修复完善颐和居主体结构的愿望，故此，代理律师建议本案通过以诉促调的方式处理，最大化地节省诉讼时间，把时间转化到维修工程上。
处理效果
一审法院进行第一次庭审后，双方律师进行积极良好的沟通，孚道律师充分阐述本案所牵涉的社会影响和安全问题，表达及时解决工程质量问题的必要性，希望双方通过调解解决问题的意向。随后，孚道律师主动促进经联社与建筑公司约谈见面，参与研讨解决维修范围、维修资金、维修后的鉴定评估、日常维护责任等问题。经过多次的调解会谈，双方最后达成一致的调解方案，由建筑公司负责修复颐和居的主体框架结构和房屋漏水等问题，双方签订和解协议。最后，因双方达成庭外和解，经联社申请撤回起诉。另外，和解协议签订后，建筑公司依约入场进行工程维护施工，并主动承担维修后的鉴定评估费用，保质保量地完成了建筑维修工程，颐和居的质量“定时炸弹”也得以拆除，居民的住房安全得以保障。
办案总结
涉案的颐和居商住房是经联社为解决辖区内有住房困难村民的经济性保障房，是经联社的重要民生工程，颐和居商住房的住户已有一百余户，居住人数有500多人，如果发生严重的安全事故，后果无法设想。孚道律师作为村居法律顾问，在充分了解案件后，认识到安全隐患问题耗不起时间，必须尽快找切入点解决问题。孚道律师以专业严谨的知识积累、勤勉负责的工作作风，巧用调解技巧，利用以诉促调的策略解决这个影响广大颐和居居民的安全问题，为化解社会矛盾、促进民生经济健康发展起到了积极作用。
本文观点仅供参考，不作为本所及本所律师对具体问题的正式法律意见。如读者有具体法律问题，欢迎预约咨询。
2026/01/04 
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