来源：孚道律师 王宇果、李杨

随着网络司法拍卖的普及，越来越多的人通过法拍平台“捡漏”购置房产。然而，如果花800多万拍下的房子，竟是曾发生过命案的“凶宅”，而法院拍卖公告中却只字未提，这笔交易能反悔吗？保证金还能退吗？今天，笔者结合广东省阳江市中级人民法院2024年审结的一宗入库经典案例，和大家聊聊司法拍卖中“凶宅”信息披露的法律问题。

案例回顾：竞拍成功后，才发现房子曾发生命案

2024年6月，广东省阳春市人民法院在执行一起股权转让纠纷案件时，裁定查封并拍卖被执行人陈某名下位于深圳市福田区某小区的一套房产，该房产登记在简某名下（经另案判决，简某对陈某所负债务承担连带清偿责任）。

2024年6月3日至6月4日，该房产在淘宝网司法拍卖平台上公开拍卖。何某参与竞拍，并以839.76万元的最高应价成功竞得该房产。6月4日，阳春市人民法院向何某出具了《成交确认书》。

然而，拍卖成交后，何某偶然得知：案涉房屋曾发生过故意杀人案件！他当即向小区物业公司、附近中介机构以及辖区派出所了解情况，确认了这一事实。经阳春市人民法院去函房屋所在地派出所调查，查明该房产曾于2009年5月28日发生故意杀人案件。

何某认为，法院在拍卖公告中未披露这一重大信息，而“凶宅”性质对竞买人的购买意愿和标的物市场价格有重大影响。何某无法接受这一事实，遂向阳春市人民法院提出书面异议，请求撤销本次网络司法拍卖，并退还已缴纳的保证金167.95万元。阳春市人民法院于2024年10月22日作出（2024）粤1781执异57号执行裁定，驳回了何某的异议请求。何某不服，向阳江市中级人民法院申请复议。

法院认为：未披露“凶宅”信息，拍卖应予撤销

阳江市中级人民法院经审理，作出（2024）粤17执复77号执行裁定：撤销原裁定及本次网络司法拍卖，退还何某保证金167.95万元。

法院认为，本案的争议焦点为应否撤销对案涉房产的拍卖。

一、“凶宅”属于应当披露的重大瑕疵

按照日常生活经验和民间习俗，交易房屋曾发生过自杀、凶杀等非正常死亡事件，通常会导致普通民众对该房屋产生日常使用上的情感障碍，直接影响安宁感，使得房屋交易与普通民众购买房屋所追求的喜庆吉祥的美好愿望相违背。同时，该因素也会造成房屋交易价值产生实质性贬损，违背买受人对房屋实际价值的期待。交易房屋曾发生过非正常死亡事件，该信息属于影响标的物价值的重要“瑕疵”或“特殊情况”。

二、法院拍卖公告未依法披露相关信息

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条、第十三条，拍卖公告应当包括拍卖财产已知瑕疵等信息。法院认为，房屋存在“非正常死亡事件”的瑕疵，足以影响买受人竞买该房屋的缔约基础，属于应当披露的信息。本案中，阳春市人民法院在拍卖公告及拍卖须知中均未披露案涉房屋曾发生故意杀人的非正常死亡事件，构成对瑕疵信息的隐瞒，违反了核心义务。

三、未披露瑕疵致使买受人产生重大误解

何某在拍卖成交后得知情况，当即申请撤销拍卖，可见其对房屋发生的杀人事件极其敏感和抵触，该事件对其购买意愿具有重大影响。法院未披露该信息，何某将“凶宅”误认为普通房屋，正是对标的物“质量”（包含物理状况和社会心理评价）的根本性错误认识，足以致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现。

四、符合撤销拍卖的法定情形

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，人民法院应当支持撤销拍卖的请求。因此，何某请求撤销本次拍卖，于法有据。

律师建议：参与司法拍卖，这几点必须注意

本案作为人民法院案例库的入库经典案例，对司法拍卖中“凶宅”信息披露问题确立了明确的裁判规则。笔者向广大意欲参与司法拍卖的读者提出以下几点建议：

一、竞拍前主动调查标的物背景

法院拍卖公告虽应披露已知瑕疵，但并非所有瑕疵都能被及时发现。对于房产类标的，建议竞拍前通过以下渠道主动调查：向小区物业、邻居了解房屋过往情况；向辖区派出所咨询是否有案件记录；上网搜索小区及楼栋相关信息；实地查看房屋现状。

二、关注拍卖公告中的瑕疵披露

仔细阅读拍卖公告和拍卖须知，重点关注“特别提示”“瑕疵说明”等部分。如果发现公告中存在“按现状拍卖”“竞买人自行了解”等表述，应更加谨慎，必要时可向法院或辅助机构咨询。

三、发现未披露的重大瑕疵，及时提出异议

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条，符合法定情形的，买受人可以请求撤销拍卖。本案中何某正是及时向法院提出执行异议，才最终维护了自身权益。

四、重大瑕疵的认定标准

并非所有房屋“背景”都构成撤销拍卖的法定事由。根据本案裁判规则，“非正常死亡事件”（如凶杀、自杀等）因足以影响普通民众的购买意愿和房屋价值，属于重大瑕疵。而房屋内发生的正常死亡（如因病去世），可能通常不会被认定为需要披露的重大瑕疵。

五、保留证据，依法维权

如果拍卖成交后发现未披露的重大瑕疵，建议：第一时间固定证据：截图保存拍卖公告、成交确认书等；收集证明瑕疵存在的证据：派出所回函、物业证明、新闻报道等；及时向执行法院提出书面异议；如异议被驳回，可依法向上级法院申请复议。

结语

司法拍卖不是“一经成交，概不退换”。 本案的裁判规则，充分保护了竞买人的知情权和公平交易权，明确了法院在司法拍卖中的信息披露义务。对于广大参与法拍的购房者而言，既要主动调查标的物背景，也要了解自身权利边界。如果您正面临类似问题，建议及时咨询专业律师，依法维护自身权益。

本文观点仅供参考，不作为本所及本所律师对具体问题的正式法律意见。如读者有具体法律问题，欢迎预约咨询。