孚道说法丨厂房“爆改”公寓出租，是否有法律风险？
来源：孚道律师 邓景文、李杨
【案情简介】
某厂房业主打算将长期空置的厂房按照住宅用途对外出租。该业主认为，自己无需拆改厂房原有的建筑实体结构，仅需进行简单装修即可，故未办理任何审批手续，径行装修后将房屋出租给了租客。在现实生活中，像该厂房业主这种擅自改变房屋规划用途出租的现象并不少见，但是这样做会有哪些法律风险呢？
【法律后果】
一、行政责任
（一）擅自改变房屋用途本身即为法律所禁止
《广东省城乡规划条例》第四十七条规定：“房屋使用人应当按照建设工程规划许可证或者房地产权证书载明的用途使用房屋。确需变更房屋用途的，应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理变更手续。”所以，未经许可擅自改变房屋用途是不被允许的。
值得注意的是《中华人民共和国城乡规划法》及《广东省城乡规划条例》并未就该违法行为的行政法律后果作出具体规定。目前仅有部分地市通过专门立法予以规制，例如《汕头经济特区城乡规划条例》第一百条规定：“房屋使用人违反本条例第七十二条规定，擅自改变房屋用途的，由城乡规划主管部门责令限期改正，并按改变用途部分的建筑面积处每平方米一百元以上二百元以下的罚款。”
（二）擅自改变房屋用途后用于出租，将面临行政处罚
《商品房屋租赁管理办法》第六条明确将“违反规定改变房屋使用性质”列为禁止出租的情形之一。依据《商品房屋租赁管理办法》第二十一条之规定，违反上述第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下、但不超过三万元的罚款。
（三）若拆改超出合理装修范畴，可能构成违法建设
如果业主对厂房的拆改超出合理装修范畴，出现《住宅室内装饰装修管理办法（2011修正）》第五条、第六条所禁止的事项，则可能构成《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定的“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设”之情形，届时将面临责令改正、限期拆除、罚款等行政处罚。
二、民事责任
《商品房屋租赁管理办法》第六条明文禁止违反规定改变房屋使用性质后用于出租的行为，与之并列的还有将违法建筑用于出租的行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，关于违法建筑出租的租赁合同无效，与之并列的擅自改变房屋使用性质后出租的租赁合同亦存在被认定无效的法律风险。如（2025）京02民终10924号民事诉讼案件中，法院认为：“涉案房屋的性质为工业用房，规划用途为工业，但某服装公司与某服务公司签订的租赁合同约定将涉案房屋用于经营酒店，并为了该经营内容对涉案房屋进行了相应的装修改造，改变了涉案房屋的原有规划用途，双方均未能提交相关的规划审批手续，故某服装公司与某服务公司签订的涉案租赁合同应属无效。”
依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定，合同无效后，各方因该合同取得的财产应当予以返还或折价返还，有过错的一方还需向对方承担相应的赔偿责任。
【律师提示】
房屋用途的变更并非“简单装修”即可了事，而是涉及城乡规划、房屋安全、消防等多个领域的行政管理规范。未经审批擅自改变房屋用途并出租，不仅可能面临行政处罚，还可能导致租赁合同无效，引发民事纠纷。建议房屋权利人在变更用途前，务必依法办理相关审批手续，以规避不必要的法律风险。
本文观点仅供参考，不作为本所及本所律师对具体问题的正式法律意见。如读者有具体法律问题，欢迎预约咨询。
2026/05/07 
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