关于杨某某租赁合同纠纷的法律咨询
案情简介：
杨某将其名下商业房产出租给李某作办公之用，李某逾期缴纳租金，杨某遂联系李某催促交租，李某表示现经营不善恳请杨某给予其租金缴纳宽限期，杨某同意给予其10天宽限期。到期后，李某仍未缴纳租金，且此时杨某已无法联系上李某，到租赁物一查看，发现租赁物内的相关办公设备已搬走，仅剩余部分物品。杨某特此询问社区法律顾问律师，房屋已空置一个多月，且也无法联系李某，应当如何收回拖欠租金、能否没收租赁保证金及如何合法合规收回租赁物等问题寻求法律咨询帮助。
案例评析：
根据双方签订的租赁合同可知，“若承租人拖欠租金超过30日的，出租方有权单方解除租赁合同并没收租赁保证金”以及“合同期届满或合同解除、终止后，承租方须于七日内搬离租赁物，租赁物内的一切装饰装修及附合物、设备无偿归出租方所有，其他可移动物由承租方自行清理。若逾期搬离的，则视为承租方放弃租赁物内一切物品。”，现李某拖欠租金4千元已逾2个月，杨某有权依据合同约定解除租赁合同，没收已缴纳的租赁保证金12000元，租赁物内剩下的承租方物件并非设备设施，可作移动处理。
服务结果：
结合案情分析，值班律师建议：一、结合双方租赁合同的约定，出租方杨某向承租方李某以书面函告方式告知李某因其逾期交租已构成违约，双方租赁合同自其收到告知函之日即终止，租赁保证金予以没收，并催告其限期缴纳租金和搬迁租赁物内的物品，否则出租方将自行收回租赁物，由此产生的一切损失及责任均由承租方李某承担。同时，建议也可将上述函件一并张贴在租赁物门面并拍照留痕发送至李某的微信。二、在收回租赁物的过程中，出租方杨某可采用录像视频的方式记录下租赁内的相关物品设备，出租方也可对相关物品进行留存保管，若日后承租方主张返还时，出租方可要求承租方承担相关保管费用后给予返还；出租方也可委托公证处对场内物进行相关的保全证据公证，免除日后的担忧顾虑。三、关于承租方李某拖欠的租金事宜，出租方可诉至法院要求承租方支付拖欠的租金，但基于拖欠租金金额不多且没收的租赁保证金已足以弥补房屋未出租的损失，一旦起诉将面临法院诉讼费及律师费等成本支出，建议杨某综合考虑后再确定是否进行诉讼。
典型意义及建议：
现实租赁情况中，最令出租方烦恼的是承租人基于各种原因，在未有告知出租方情形下突然锁门跑路失联，作为出租人不知如何才能合法合规收回租赁房屋。若擅自单方收回房屋，对屋内的财物应该如何处理；如果不及时收回房屋，又面临巨大的经济损失，尽早收回租赁物也是出租方尽快止损的方法之一。出租人行使自力救济权时应当注意以下相关事项：
1、租赁合同的条款要全面具体且具有可操作性，特别是违约条款的设置。一是要明确承租人拖欠租金达到一定金额或相应天数时，出租人有权行使合同解除权；二是要明确合同解除后，承租人未能自行对滞留物品处置时，则视为其遗弃并授权出租人代为处理的约定；三是要明确双方的送达地址和送达方式。
2、在行使自力救济权前，要积极收集承租人违约的证据，及时履行相关的通知程序（发函或微信、短信、电话），并给予以承租人合理的宽限时间，在采取措施过程中还要把握必要的限度，避免冲突升级，给双方造成损失扩大。
3、出租人采取自力救济措施时，要采取适当的方式，不得对承租人的物品造成破坏，必要时应采取适当的措施予以安置，避免造成损失。无论是自行收回还是委托公证均建议对租赁场内的物品进行清点，登记造册、拍照或摄像，保全清场过程制作现场记录，以备日后出租方能妥善应对承租方对场内物的返还请求。
2025/02/07 
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