来源：孚道律师 黎璇、文蕾婷

引言：

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用，依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地使用权人可依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地享有占有、使用、收益和流转的权利。转让是土地使用权流转的方式之一，本文着重从案例出发，解读公民之间转让以出让方式取得的土地使用权需要满足的条件，应该注意的事项，以及被查封了是否可以转让。

案情简介：

2017年5月19日，某法院受理了A银行诉乙的金融借款合同纠纷一案，案件立案后，A银行向法院申请查封了乙名下一块其占有土地使用权份额为50%的土地。该不动产为甲和乙按份共有，每人占50%的份额。2018年5月9日，因双方对该不动产的开发建设不能达成一致意见，导致甲不能及时、有效地利用该不动产。于是，甲向法院提起共有物分割之诉，请求：1、按双方各占 50%的份额对涉案不动产进行分割；2、涉案不动产归甲所有，由甲按乙的财产份额向乙支付折价款；3、乙协助甲办理涉案不动产的物权变更登记手续，相关费用由乙承担。法院支持了甲的诉讼请求。判决生效后，甲向法院申请强制执行。后A银行发现法院的判决侵犯到自己的债权，遂向法院提起再审申请。

法院再审裁判：

法院再审认为，2017 年 6 月 16 日A银行向法院申请查封了案涉土地的土地使用权50%的份额，而2018 年 5 月9 日法院受理的甲与乙的共有物分割之诉，则发生在共有物被查封期间。本案中，首先，乙同意将自己的土地使用权份额转让给甲，但原审判决并未查明涉案土地的使用权已被查封的事实，导致原审案件没有通知A银行参加原审案件的诉讼，乙转让其名下被查封的土地使用权份额没有经过财产保全申请人即债权人A银行的同意，在未征求财产保全申请人意见的情况下，原审案件直接作出判决，剥夺了A银行参与原审诉讼的权利。其次，虽然在甲诉乙共有物分割案中，法院委托了中介机构对涉案土地的价值进行了评估，并以评估价格转让了乙名下的份额，但是该做法没有将涉案土地进行公开拍卖。公开拍卖的好处在于可以使涉案土地可能以高于评估价的价格售出，更有利于实现标的物的最大价值，原审判决直接判令将乙名下的份额转让给甲，显然不合理。再次，由乙承担所有的变更登记的费用亦不合理。最后，甲和乙土地使用权转让，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的第一款第二项的规定，即没有证据证明涉案土地已完成开发投资总额的25%, 甲的诉求，规避了该法律规定。综上所述，A银行的再审请求合理，法院予以支持。据此，法院作出撤销原审判决以及驳回被申请人甲的诉讼请求的再审判决。

律师解说：

根据法律的规定，以出让的方式取得土地使用权的，公民转让土地使用权，须符合已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%，属于成片开发土地的，应形成工业用地或者其他建设用地条件。如果转让土地时房屋已经建成的，还应该持有房屋所有权证书。如果转让的土地上有抵押权，抵押权不因转让行为而归于消灭，抵押权人在土地使用权转让后仍可在该土地上设定的抵押担保的范围内享有优先受偿的权利。如果土地是作为案件争议标的被查封的，须经申请保全人即债权人的同意才可以对其进行处分；如果土地作为其他保全财产而非案件争议标的被查封的，经过法院的审查认为处分行为不损害债权人和其他执行债权人的合法权益的，可以准许被保全人对该土地进行处分并控制相应价款和通知申请保全人。

笔者建议，在受让不动产时，应当尽可能对所受让不动产的产权状况和所涉第三方的权利义务情况进行调查，可要求转让方出示由该不动产所在地的自然资源管理部门出具相关《不动产登记资料查询结果》。如查询结果显示该不动产上存在抵押登记的，应注意审查是否存在产权人与抵押权人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将该约定进行登记的情况；如没有登记禁止或者限制转让抵押财产的，仍建议查阅转让方提供的相关抵押担保合同是否存在禁止或者限制转让抵押财产的约定，若转让方不同意提供抵押合同的，可要求转让方出具书面承诺或在转让合同中承诺其与抵押权人之间不存在禁止或限制转让抵押财产的约定。此外，《不动产登记资料查询结果》中亦显示不动产的被查封情况，受让人也可通过法院网站或其他线上公开数据库查询转让人所涉诉讼案件情况以及该等诉讼案件是否涉及拟转让的不动产，并可在转让合同中约定拟转让的财产在交易过程中如果被查封从而导致无法转让的情况的处理方式以及转让方应承担的违约责任，由此尽量避免或减少不动产转让交易的法律风险，追求交易效率的同时也应兼顾交易的安全。

相关法条：

《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十条规定：

（一）财产保全期间，被保全人请求对被保全财产自行处分，人民法院经审查，认为不损害申请保全人和其他执行债权人合法权益的，可以准许，但应当监督被保全人按照合理价格在指定期限内处分，并控制相应价款；

（二）被保全人请求对作为争议标的的被保全财产自行处分的，须经申请保全人同意；

（三）人民法院准许被保全人自行处分被保全财产的，应当通知申请保全人。

申请保全人不同意的，可以依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条：

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条：

对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。

对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。

前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第四十三条规定:

当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。

当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。