孚道说法｜违约方能否以发送通知的方式行使合同解除权？
来源：孚道律师 李岚
【案情简介】
2012年12月27日，马鞍山市煜凯丰房地产开发有限公司（以下简称“煜凯丰公司”）与北京居然之家投资控股集团有限公司（以下简称“居然之家公司”）签订房屋租赁合同，租赁期限20年，自物业交付之日起开始计算。后双方达成补充协议，起租日为2015年4月20日。
2018年6月29日，居然之家公司以经营不善为由向煜凯丰公司邮寄一份关于终止马鞍山租赁项目合作的函，2018年10月31日，居然之家安徽分公司向煜凯丰公司邮寄钥匙128把。同年12月22日，居然之家公司在安徽商报、皖江晚报等刊登公告，称其已向煜凯丰公司发出解除租赁合同通知书并送达，告知煜凯丰公司终止合作，并于2018年7月31日完成撤场。
其后，煜凯丰公司向法院提起诉讼，请求判令居然之家公司支付2018年第2、3、4季度、2019年第1、2季度的租金和设备维护费21570316.8元及逾期付款利息。
【法院判决】
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，煜凯丰公司与居然之家公司签订的租赁合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照租赁合同的约定履行各自的义务。在合同履行过程中，居然之家公司以经营不善为由向煜凯丰公司发函，要求解除租赁合同。但使用通知方式解除合同的权利，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能行使，而居然之家公司属于违约方，并不享有单方解除租赁合同的权利，故居然之家公司向煜凯丰公司发送解除合同的通知，并不能产生解除双方之间租赁合同的法律后果，双方之间的租赁合同实际并未解除。最终一审法院判决支持了煜凯丰公司关于租金、设备维护费及逾期付款利息的诉讼请求。
居然之家公司不服一审判决提起上诉，认为其已实际撤场，租赁合同在客观上已无履行可能、案涉租赁合同已经终止。二审法院认为由于居然之家公司不享有单方解除租赁合同的权利，居然之家公司向煜凯丰公司发送解除合同的通知并不能产生解除双方之间租赁合同的法律后果，即使居然之家公司全部撤场，也不能产生解除合同的法律效果。在双方未能协商同意解除合同或生效裁判确认解除合同的情形下，煜凯丰公司要求居然之家公司按合同约定支付租金和设备维护费的请求有事实和法律依据，应予支持。
其后，居然之家公司主张其根据案涉租赁合同第15.2条第（3）项约定（即发生不可抗力或一方违约导致合同无法履行的，租赁合同终止）通过撤场腾退物业、于行政机关处办理关店备案、向社会进行公告等多种形式达到了合同终止的目的和事实状态，原审判决认为租赁合同没有解除属于事实认定错误为由申请再审。最高人民法院认为，对于上述案涉合同条款的解读，应根据该条款的语境、结合诚实信用原则及鼓励交易等合同法基本原则进行有利于守约方的体系解读，即：守约方在对方违约导致合同无法履行的情况下可以终止合同，而不应解读为违约方可以通过严重违约的方式来任意解除或终止合同，否则将鼓励恶意违约行为，有违交易的初衷，不利于经济秩序的稳定。
【律师分析】
本案中，居然之家公司以项目经营不善、无法实现营利目的为由，以通知方式向煜凯丰公司解除租赁合同，同时通过关闭店铺、从租赁物业撤场、拆除招牌和ＬＯＧＯ、清理办公用品、与商户解约并清场、向煜凯丰公司交还租赁物业及在相关部门办理闭店更名手续等方式实际不履行合同，达到合同终止的事实状态。但是，法院认为使用通知方式解除合同的权利属于享有法定或者约定解除权的当事人才能行使的权利，而居然之家公司作为违约方，并不享有单方通知解除合同的权利。违约方作出单方通知后进行的一系列行动导致合同实际不能履行的，也不应当达到合同终止的法律效果。从法理上看，若法律赋予违约方以通知方式即可单方解除合同，相当于变相鼓励恶意违约行为，必将导致违约成本下降、交易关系不稳定及经济秩序的混乱。
当然，市场经济中经营活动日益频繁多变，若机械地认为违约方不享有单方解除合同的权利，或无法单方解除合同，容易在合同僵局的情形下损害双方利益。因此，《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》（下称“九民纪要”）第四十八条明确，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局的前提下，若符合（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则的，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。
本文观点仅供参考，不作为本所及本所律师对具体问题的正式法律意见。如读者有具体法律问题，欢迎预约咨询。
2023/07/17 
4641 
